Ano talaga ang ginagawa ng general contractor

Ang general contractor ay hindi nagbebenta ng trade labor. Nagbebenta sila ng sequence at risk: ang pagpapadaan sa bawat trade sa building sa tamang pagkakasunod-sunod, kasama ang mga inspection sa tamang lugar, at ang paghawak sa isang fixed price para kung ano man ang lumabas sa likod ng dingding, problema na nila ito at hindi ng kliyente. Iyan ang binibili ng fee line sa quote, at kaya magkamukha lang sa unang tingin ang isang carpenter na gumagawa ng mas malaking trabaho at isang tunay na GC — magkaiba pala sila ng negosyo.

Ang numerong nagpapatigil sa mga may-ari ng bahay ay bihirang ang plumbing line o ang cabinet allowance. Ito yung linya malapit sa ilalim na may nakasulat na "general contracting: 18%," na walang kalakip na tubo, kahoy, o kahit anumang araw ng trabahong nakikita. Halos bawat kliyenteng kumuha na ng GC ay minsan nang tahimik na tumitig sa linyang iyon at nag-isip kung ano ba talaga ang binibili ng pera.

Kung isa kang trade na nag-iisip na umakyat sa general contracting, kailangan mo ng mas maayos na sagot kaysa "overhead," dahil ang linyang iyon ang buong negosyo. Ang general contractor ay hindi nagbebenta ng trade work. Nagbebenta sila ng pangako na ang tatlumpung bagay na puwedeng magkamali ay mangyayari sa tamang pagkakasunod-sunod, at kapag may nagkamali pa rin, hindi ito magiging problema ng kliyente.

Ang pag-unawa dito ang pinagkaiba ng isang carpenter na gumagawa ng mas malaking proyekto at ng isang tunay na GC. Magkamukha sila kapag tiningnan mula sa kalye. Pero magkaiba silang negosyo.

Ang produkto ay sequence, hindi labor

Isipin ang isang katamtamang kitchen-and-bath renovation. Kasama dito ang demolition, pag-adjust ng framing, plumbing rough-in, electrical rough-in, inspection, insulation, drywall, tile, cabinets, countertop template, countertop install, finish plumbing, finish electrical, pintura, at final inspection. Walong trade at dalawang inspection visit, sa madaling salita.

Wala namang kakaiba sa mga hakbang na iyan. Ang nagpapatagumpay o nagpapabigo sa proyekto ay ang pagkakasunod-sunod at ang mga puwang sa pagitan. Hindi maisasara ng drywall ang isang dingding hangga't hindi pumapasa sa inspection ang electrical rough-in. Hindi rin maite-template ang countertop hangga't hindi pa nakalagay ang mga cabinet. At kapag na-template na, may dalawang-linggong fabrication clock kung saan wala nang maaaring galawin sa mga cabinet na iyon. Kung ma-delay ng dalawang araw ang tile setter, hindi lang iyon isang dalawang-araw na problema: ang susunod na commitment ng tile setter ay magsisimula Lunes, kaya ang dalawang-araw mong pagka-antala ay nagiging tatlong-linggong butas habang hinihintay mo silang bumalik.

Ang totoong produkto ng GC ay isang kalendaryong walang magkakabanggaan, o kung magkabanggaan man, tahimik itong naaayos. Hindi nakikita ng kliyente ang apat na tawag sa telepono na naglipat sa insulator mula Huwebes papuntang Martes para masarhan ang puwang na naiwan ng inspector. Ang nakikita lang nila ay isang trabahong hindi tumigil sa pag-usad. Tanda mismo iyon na gumagana ang trabaho ayon sa layunin, at ito rin ang dahilan kung bakit parang hindi karapat-dapat ang fee sa mga taong ang nakikita lang ay ang kusot.

Karamihan sa fee ay risk, hindi coordination

Ang coordination ang nakikitang kalahati. Ang mas malaking bahagi ng ibinebenta ng GC ay risk transfer, at mahalagang maging malinaw dito, dahil ito ang pinipirmahan mo kapag umakyat ka sa GC.

Price risk. Sa fixed-price contract, nasabi na ng GC sa kliyente kung magkano ang gagastusin bago pa man mabuksan ang unang dingding. Anuman ang lumabas sa likod ng dingding (joist na kulang sa laki, aluminum wiring, drain na maling hilig), ang sorpresa ay sa GC, maliban kung sinabi ng kontrata na iba. Binili ng kliyente ang katiyakan. Ikaw ang nagbenta nito.

Performance risk. Kapag pumutok ang tile pagkalipas ng walong buwan dahil hindi patag ang subfloor, hindi ang kliyente ang mamamagitan sa alitan ng framer at ng tile setter. Isang numero ang tatawagan nila. Ang GC na ang bahalang alamin kung sinong sub ang dapat mag-ayos, o siya na mismo ang sasagot. Isang punto ng pananagutan: iyan mismo ang binayaran ng kliyente. Pero mula sa loob, ang ibig sabihin nito, pansamantalang sa iyo ang bawat pagkakamali ng bawat sub.

Payment risk. Ito ang nakakabigla sa mga trade na umakyat. Bilang GC, karaniwang binabayaran mo ang mga sub at supplier mo ayon sa kanilang mga terms, na mas maiksi kaysa sa terms na binabayaran sa iyo ng kliyente mo. Sa isang $120,000 na proyekto, madali kang magkaroon ng $30,000 hanggang $40,000 na invoice ng ibang tao na binayaran mula sa account mo bago pa man dumating ang susunod na progress payment ng kliyente. Kailangang pondohan ng fee ang float na ito, at madidiskubre ito ng GC na nagpepresyo tulad ng isang tradesperson (labor kasama materyales at kaunting dagdag) sa ikalawang buwan, sa bangko.

Warranty tail. Matatapos ang trabaho. Hindi matatapos ang responsibilidad. Ang isa o dalawang taong warranty sa buong assembly ay nangangahulugang ikaw ang tatawagan para sa callback ng bawat trade, matagal nang panahon matapos mabayaran at umalis ang mga sub na iyon.

Kaya kapag tinanong ka ng isang may-ari ng bahay kung para saan ang 18%, ang tapat na sagot: matatag na presyo sa hindi tiyak na scope, iskedyul na kayang tumagal sa realidad, isang partido na may pananagutan sa halip na walo, at warranty sa buong bagay. Hindi iyan markup sa wala. Iyan na ang halos buong produkto.

Ang pag-manage ng sub ang hindi nakikita ng iba

Tanungin ang sinumang aktibong GC kung ano talaga ang kumakain ng oras nila sa isang linggo, at ang sagot ay hindi ang mga kliyente kundi ang mga subcontractor. Hindi dahil masama ang mga sub sa trade nila. Ang estruktural na problema: magaling ang mga pinakamagaling mong sub, kaya abala sila, kaya hindi sa iyo ang iskedyul nila.

Ilang katotohanan tungkol sa role na ito na hindi nakikita mula sa kalye:

• Ikaw ang kliyente ng iyong mga sub. Ang mga sub na gusto mo ay pumipili sa pagitan ng trabaho mo at tatlo pang iba. Ang mga GC na mabilis magbayad, may ready na site kapag dumating ang sub, at malinaw ang binibigay na scope, sila ang nakakakuha ulit ng magagaling na crew. Ang mga GC na mabagal magbayad at nag-i-improvise ay nakakakuha ng kung sino man ang available. Ang reputasyon mo sa mga sub ay kasinghalaga rin ng reputasyon mo sa mga kliyente, at pareho ang paraan ng pagbuo nito: predictability.
• Trabaho mong ihanda ang site. Ang plumber na dumating at nakitang hindi pa handa ang framing ay hindi papasan sa nasayang na araw na iyon. Aalis sila, sisingilin ka nila o magrereklamo, at mawawala ang slot mo sa kalendaryo nila. Malaking bahagi ng trabaho ng GC ay ang pagsisiguro na kapag pumasok ang isang trade, nandiyan na ang lahat ng kailangan nila at nawala na ang lahat ng nakaharang sa kanila.
• Ang quality control ay nangyayari sa pagitan ng mga trade, hindi pagkatapos. Ang tamang oras para mahuli ang hindi patag na subfloor ay bago pa mag-umpisa ang tile setter, hindi sa callback pagkalipas ng walong buwan. Ang paglalakad sa trabaho sa pagitan ng mga trade nang may mapanuring mata ang paraan para kitain ng GC ang warranty na ibinenta niya.
• Mahalaga ang papeles. Kasunduan sa subcontractor, patunay ng insurance, malinaw na nakasulat na scope bawat trade. Hindi dahil inaasahan mong may away, kundi dahil ang "akala ko ang electrician mismo ang mag-aayos ng butas nila" ay ang uri ng puwang na kumakain ng margin na $400 bawat pagkakataon.

Ano ang isasagot mo kapag tinanong ka ng kliyente tungkol sa fee?

Tatanungin ka, karaniwang mahinahon, minsan bilang "sabi ng bayaw ko, puwede naman daw niyang direktang kunin ang mga trade." Huwag maging defensive, at huwag itago ang fee sa loob ng mga trade line: ang pagtatago nito ay nagmumukhang may itinatago ka. Sabihin mo kung ano ang binibili nito:

"Ang linyang iyan po ang nagpapatotoo sa iba pang bahagi ng quote. Sinasakop nito ang paggawa kong matatag ang presyo ng trabaho kaya sa akin mapunta ang mga sorpresa at hindi sa iyo, ang pagpapatakbo ng walong trade sa tamang pagkakasunod-sunod para siyam na linggo lang ang trabaho sa halip na limang buwan, ang pagiging naroroon sa bawat inspection, at ang pagiging iisang numerong tatawagan mo sa susunod na dalawang taon kung may hindi tama. Kung ikaw mismo ang kukuha ng mga trade, matitipid mo ang fee pero papasanin mo lahat ng iyan. May mga taong ginagawa iyan, at parang part-time job na rin."

Totoo ang bawat pangungusap doon, kaya ito gumagana. Kayang kunin ng bayaw ang mga trade. Ang hindi niya madaling magawa ay ang pagpapadating sa kanila nang sunod-sunod, ang panagutin sila sa gawa ng isa't isa, o ang pasanin ang sorpresa sa likod ng dingding.

Kailan dapat umakyat ang isang trade sa GC work?

Marami sa mahusay na tradesperson ang dapat maging GC. Ganito karaniwan ang mga senyales na oras na:

Baka ginagawa mo na ito nang informal: hinihiling na ng mga kliyente na "ikaw na lang ang bahala" sa electrician at painter sa mga trabaho mo, at kino-coordinate mo na ang ibang trade, pinapasan mo na ang responsibilidad sa oras nila, at binibigyan mo na ng markup ang gawa nila. Ang kulang sa iyo ay ang fee structure at ang mga kontratang magpoprotekta sana sa iyo. O baka pinagkakatiwalaan ka na ng mga kliyente sa buong proyekto. Ang pinakamagandang pasukan sa GC work ay bihirang isang cold bid; ito ay ang kasalukuyang kliyenteng nagsasabing "gusto naming gawin ang buong basement, kaya mo ba?" Ang relationship-first na GC work ay mas mapagpaumanhin sa learning curve kaysa sa competitive bidding, kung saan karaniwang galing sa taong pinakamaraming nakalimutan ang pinakamababang bid. Maging tapat ka rin sa sarili kung mas gusto mo ang telepono kaysa sa inaamin mo: ang araw-araw na trabaho ng GC ay mga tawag, scheduling, site walk, at problem triage, at kadalasang naiiwan sa truck ang mga kasangkapan. May mga tradesperson na nakakahanap dito ng kalayaan; may iba namang natutuklasan sa loob ng isang taon na kinasusuklaman nila ang trabahong ipinromote nila sa sarili nila, at magastos ang diskubreng iyon. At panghuli, kailangan mo ng cash cushion. Hindi optional ang isang ito, dahil sa payment-float na dahilan sa itaas: kung ang isang mabagal na buwan ngayon ay nagbabanta sa upa mo, ang float ng GC ay magbabanta sa negosyo mo. Karamihan sa mga trade na matagumpay na umakyat ay gumawa nito na may ilang buwan ng overhead nakatabi o may naayos nang operating line bago pa.

Kailan dapat maghintay?

Huwag umakyat para makatakas sa mababang trade margin. Ang 15% na fee sa isang $150,000 na proyekto ay $22,500, na parang malaking pera hangga't hindi mo napapansin na dala nito ang 100% ng risk ng proyekto. Kung may $11,000 na sorpresang nakatago sa drywall, kalahati na ng fee ang nawala. Ang mga trade na umaakyat para sa margin at nagpepresyo tulad ng optimista ay isang masamang dingding lang ang layo mula sa pagtatrabaho nang libre.

Huwag umakyat kung hindi pa naaasikaso ang panig ng papeles. Malaki ang pagkakaiba ng licensing requirements para sa general contracting depende sa probinsya at estado: may nangangailangan ng espesipikong GC license, exams, o rehistrasyon; may iba naman na maluwag lang ang regulasyon. Nagbabago rin ang insurance: ang liability exposure mo ngayon ay sumasakop na sa buong proyekto at sa gawa ng ibang tao. Alamin kung ano ang kinakailangan ng jurisdiction mo bago ang unang kontrata, hindi pagkatapos ng unang claim.

Huwag umakyat sa isang trabahong masyadong malaki para maging aral lamang. Ang matinong unang proyekto bilang GC ay isa kung saan kaya mong pangalanan ang bawat trade na kakailanganin mo, karamihan sa kanila ay personal mo nang nakatrabaho, at ang 20% na overrun ay masakit pero hindi ka nito ilulubog. Ang buong-bahay na renovation para sa isang estranghero, na competitive bid pa, ay hindi unang proyekto. Isa itong tuition bill.

At alamin na puwede mong gawin pareho. Marami sa maliliit na GC ang patuloy na nagse-self-perform ng sariling trade sa mga proyekto nila: ang carpenter-GC na nagfa-frame at nagtri-trim, at sinu-sub ang iba. Ang hybrid na iyan ay nagpapanatiling produktibo ang labor mo at mas matalas ang quote mo sa scope na alam mo nang husto. Ang bitag ay ang pagpapabaya sa coordination dahil sa tool time; sa araw na nasa tools ka, kailangan pa ring mangyari ang mga tawag sa telepono.

Pananatiling nasa isang lugar ang coordination

Anuman ang laki ng trabaho, umiikot ang role ng GC sa parehong hilaw na materyal: sino ang dapat naroroon, ano ang napagdesisyunan, at ano ang itsura sa bawat yugto. Iniingatan ito ng Zeus sa telepono na nasa bulsa mo na: isang Work Board na may dispatch lane bawat crew at isang multi-day Gantt planner para sa pag-sequence ng mga trade, isang subcontractor directory na may kalakip na kontrata, at day logs para sa nangyari talaga. Kusang itinutugma ng GPS ang mga job photo sa tamang trabaho, kaya may sagot ang tanong na "ano ang itsura ng dingding na iyon bago ang drywall" pagkalipas ng dalawang taon. Ang change orders ay dumadaan sa parehong quote-at-signature flow ng orihinal na estimate, na mas mahalaga sa GC work kaysa saanman, dahil patuloy na gumagalaw ang scope at bawat hindi nakasulat na pagbabago ay sa iyo mapupunta.

Wala sa mga iyon ang papalit sa paghusga mo. Ang ibig lang sabihin, ang paghusga mo ay nakabatay sa record, hindi sa memorya.

Kung saan angkop ang Zeus

Ang kalahati ng bayad na iyon na hindi nakikita ninuman ay ang warranty tail, at kakayanin mo lang ang tail na iyon kung masasagot mo pa rin, makalipas ang dalawang taon, kung ano ang nasa likod ng pader na iyon.

Bawat proyekto ay isang trabaho na may sarili nitong address. Nakakabit dito ang mga rough-in na litrato ng framing, ng wiring at ng drain bago magsara ang drywall, at ang anumang nakunan lang sa camera roll ay babalik na tugma sa lokasyon at petsa para kumpirmahin mo. Itinatala ng mga day log kung sino ang nasa site at kung ano talaga ang nangyari. Dumadaan ang mga change order sa parehong daloy ng quotation at pirma tulad ng orihinal, kaya nakasulat at napagkasunduan ang scope na nagbago sa halip na basta na lang naaalala. Nasa tabi ng trabaho ang mga rekord ng subcontractor kasama ang kanilang mga kasunduan. Kapag may dumating na callback makalipas ang walong buwan, isang address lang ang bubuksan mo, at iyan ang silbi ng rekord ng trabaho.

Ang Work Board, ang multi-day planner at ang mase-search na archive ng mga natapos na proyekto ay nasa kung ano pa ang kasama nito.

Walang bayad sa simula ang pag-quote, ang pag-invoice at ang rekord para sa bawat address, at hindi rin ito nauubos; nasa pricing page kung ano ang idinaragdag ng mga bayad na plano.

Ilagay mo ito sa telepono mo bago dumating ang unang proyekto kung saan walong trade at dalawang inspeksyon ang kailangang mapunta sa tamang pagkakasunod-sunod.

Tinitingnan ng kliyente ang linyang nagsasabing general contracting, labingwalong porsyento, na walang kadikit na tubo at walang kahoy. Karamihan sa binabayaran nito ay hindi nakikita, at sinadya iyon. Ang bahaging talagang maiaabot mo sa kanila, makalipas ang mga taon, ay ang rekord: kung ano ang ginawa, kung sino ang gumawa, at kung ano ang itsura bago itinayo ang pader.

Mga madalas itanong

Kailangan ko ba ng lisensya para magtrabaho bilang general contractor?

Malaki ang pagkakaiba depende sa kung saan ka nagtatrabaho. May mga probinsya at estado na espesipikong naglilisensya sa general contractor, may nangangailangan ng rehistrasyon o exams lampas sa isang tiyak na halaga ng kontrata, at may halos hindi kinokontrol ang role pero mahigpit na nilalisensyahan ang mga trade sa ilalim nito. Suriin ang provincial o state authority mo at ang munisipalidad mo bago pumirma ng kontrata bilang GC. Ang pagtatrabaho nang walang lisensya kung saan kailangan ito ay maaaring gawing hindi maipapatupad ang kontrata mo, na nangangahulugang problema mo na rin ang isyu sa bayad.

Ano ang karaniwang GC fee?

Karaniwang nasa pagitan ng 10% at 25% ng gastos ng proyekto, depende sa scope, risk, at kung gaano karami ang self-perform ng GC. Nagbabago rin ang estruktura: fixed price na kasama na ang fee, o cost-plus kung saan nakikita ng kliyente ang aktwal na gastos kasama ang isang stated percentage. Ang cost-plus ay nagbabalik ng price risk sa kliyente at bagay sa trabahong talagang hindi matiyak ang scope; ang fixed price ay bayad sa iyo para sa pagpasan ng risk na iyon at dapat presyuhan nang ganoon.

Puwede ko pa bang gawin ang sariling trade ko sa mga trabahong pinapatakbo ko bilang GC?

Oo, at marami sa maliliit na GC ang ganito: pinapanatili nitong billable ang crew mo at matalas ang presyo mo sa scope na alam mo. Ang disiplina ay ang pagtrato sa sariling crew mo tulad ng anumang ibang sub: nakasulat na scope, slot sa parehong iskedyul, at parehong quality walk sa pagitan ng mga phase. Sa araw na magkaroon ng favoritism sa scheduling ang sariling trade work mo, iyon ang araw na magsisimulang mag-slide ang sequence.

Ano ang pinakakaraniwang paraan na nasasaktan ang mga bagong GC?

Cash flow, hindi workmanship. Ang pagbabayad sa mga sub at supplier sa maiksing terms habang ang kliyente ay nagbabayad sa milestones ay nangangahulugang ang GC ang nagpopondo sa puwang. Ang mga bagong GC na nagpresyo nang manipis sa fee, nilaktawan ang deposit, o hinayaang mag-slide ang progress payment ng ilang linggo ay nadadapa sa panghihiram para makabayad sa mga sub sa isang kumikitang trabaho pa. Mag-invoice sa milestones, kumuha ng deposit kung saan pinapayagan ng lien law sa lugar mo, at tratuhin ang tumatandang receivable bilang emergency, dahil sa scale ng GC, ganoon nga ito.