Permit: kailan kailangan mo nito at ano ang mangyayari kapag nilaktawan mo

Ipagpalagay na kailangan ng permit sa tuwing structural ang trabaho, o may kinalaman sa electrical, plumbing o gas, o nagbabago sa paraan ng paggamit ng gusali. Iyan ang mga kategoryang regulado ng halos bawat jurisdiction, dahil iyan ang trabahong nakakasakit ng tao kapag maling nagawa. Kasinghalaga ng tanong kung kailangan ba ng permit ang tanong kung sino ang kukuha nito: ang may hawak ng permit ang may pananagutan sa code compliance, kaya ang isang contractor na nagpapakuha nito sa may-ari ng bahay ay tahimik na naglilipat ng risk sa taong pinakamahina ang kakayahang pasanin ito. Lokal na itinatakda ang mga alituntunin sa permit, at isang sampung-minutong tawag sa building department mo ang mas maaasahan kaysa sa anumang rule of thumb sa artikulong ito.

Nangyayari ito sa hapag-kainan, karaniwan pagkatapos magustuhan ang presyo. Sumusulyap ang kliyente papunta sa hallway na parang may nakikinig, yumuyuko nang kaunti, at itinatanong ang tanong sa tono na inilalaan ng mga tao para dito: "Kailangan ba talaga ng permit? Ginawa daw ng kapitbahay namin ang buong basement nila nang walang permit."

May pause na kasama na sa sandaling iyon, at pareho ninyong alam kung ano ang laman nito. Mas mabilis na simula. Mas maliit na numero. Walang inspector na maglalakad-lakad na may flashlight. Iniisip ng kliyente na tinatanong nila ang isang tanong tungkol sa scheduling. Sa totoo lang, hinihiling nila sa iyo na tahimik na tanggapin ang isang risk na hindi nila naiintindihan, nakakabit sa lisensya at insurance mo sa halip na sa kanila.

Ang artikulong ito ay tungkol sa kung paano sumagot, at tungkol sa makinarya sa likod ng sagot: ano karaniwang kailangan ng permit, sino ang dapat kumuha nito, at magkano ang totoong kapalit ng unpermitted work, makalipas ang mga taon, sa mga taong akala nila ay nakaligtas na sila. Isang bagay bago ang lahat: lokal na itinatakda ang mga alituntunin ng permit. Ang mga probinsya at estado ang nagtatakda ng balangkas; ang mga munisipalidad ang nagpapasya sa mga detalye, exemptions, at bayarin. Ang lahat sa ibaba ay ang pangkalahatang pattern sa buong Canada at US. Ang tanging awtoridad para sa trabaho mo ay ang lokal na building department mo, at isang sampung-minutong tawag sa kanila ang mas maaasahan kaysa sa anumang rule of thumb sa artikulong ito.

Ano ang karaniwang nagti-trigger ng permit

Ang pattern sa karamihan ng jurisdiction ay pare-pareho kahit magkaiba ang mga detalye. Nakakabit ang permit sa trabahong maaaring makasakit ng tao o makasira sa gusali kung maling nagawa, kaya ganito ang itsura ng mga kategorya.

Structural work. Pagtanggal o pagbabago ng load-bearing walls, pagputol sa joists o rafters, mga addition, dormers, deck na lampas sa isang tiyak na taas o sukat, bagong bintana o pinto sa exterior walls. Kung may dala itong load o nagbabago sa daloy ng load, ipagpalagay na kailangan ng permit hangga't walang nagsasabi ng kabaligtaran.

Electrical. Bagong circuits, panel upgrades, service changes, at malaking rewiring ay halos palaging nangangailangan ng permit o katumbas nito. Sa ibang lugar (karamihan sa Canada, halimbawa) ang electrical work ay dumadaan sa hiwalay na electrical authority na may sariling permit at inspection stream sa halip na sa building department. Ang like-for-like na palit ng fixture at device ay karaniwang hindi nangangailangan ng permit, pero magkaiba ang linya sa bawat bayan.

Plumbing. Paglipat o pagdagdag ng fixtures, pagbabago ng drain, waste, at vent piping, water service work. Karaniwang okay lang ang pagpalit ng gripo; hindi karaniwang okay ang paglipat ng lababo sa kabilang bahagi ng kuwarto.

Gas at mechanical. Gas lines, koneksyon ng appliance, palit ng furnace at boiler, bagong ductwork, fireplaces. Ang gas work ang pinakamahigpit na kategorya sa listahang ito, at ganoon din ang trato ng karamihan sa jurisdiction: licensed installers, permits, inspections, kaunting tolerance para sa shortcuts.

Pagbabago ng gamit at secondary suites. Ang pagpapalit ng basement tungo sa legal na rental unit, ng garahe tungo sa living space, ng bahay tungo sa duplex. Nagti-trigger ito ng grupo ng requirements (fire separation, egress, taas ng kisame, minsan parking), na eksaktong dahilan kung bakit napakarami sa mga ito ang ginagawa nang walang permit, at kung bakit ito ang pinakakaraniwang kategorya ng retroactive-permit na sakit ng ulo.

Ano ang karaniwang hindi nangangailangan nito: pagpipinta, flooring, palit ng cabinet sa parehong layout, trim, like-for-like na palit ng fixture, ordinaryong pag-aayos ng bubong sa maraming lugar (naiiba ang buong re-roof), bakod at maliit na shed sa ilalim ng lokal na size threshold. Pero mabigat ang dala ng salitang "karaniwan" sa pangungusap na iyon. Naglalathala ang mga munisipalidad ng exemption lists dahil ang hangganan ay lokal. Kapag malapit na sa linya ang isang trabaho, tumawag ka. Buong araw sinasagot ng building departments ang tanong na ito at mas gugustuhin nilang sagutin ito bago pa man mailagay ang drywall.

Sino ang dapat kumuha ng permit?

Ang may-ari ng property o ang contractor ang karaniwang puwedeng mag-apply, may isang detalye: ang trade permits para sa electrical, plumbing, at gas ay kadalasang dapat kunin ng licensed trade na gumagawa ng trabaho. At sa maraming lugar, ang may-ari na kumukuha ng sarili nilang permit ay pumipirma ng deklarasyon na sila mismo ang may pananagutan sa code compliance.

Ang propesyonal na realidad ay ang may hawak ng permit ang siyang kaharap ng inspector at ang may pananagutan sa compliance. Kapag hiniling ng isang contractor sa may-ari ng bahay na kunin ang permit "para simple lang," may dalawang posibleng nangyayari. Maaaring talagang mas simple nga ito para sa maliit na trabaho, o hindi licensed ang contractor para kunin ito, na karapat-dapat malaman ng kliyente bago sila kumuha. Bilang contractor, ang pagkuha mismo ng permit ay nagsasabi ng kabaligtaran: licensed ka, may insurance ka, umaasa kang pumasa sa inspection, at hindi mo inaayos na ipasa sa iba ang liability para sa gawa mo.

Isama ang proseso sa trabaho tulad ng anumang line item. Totoong pera ang mga bayarin sa permit (karaniwang ilang daang dolyar sa maliit na residential work, tumataas ayon sa halaga ng konstruksyon) at hinuhubog ng mga inspection ang schedule: karaniwan ay may rough-in inspection bago tuluyang masara ang anuman, at isang final. Ang klasikong pagkakamali sa scheduling ay ang pagsasara ng dingding bago pumasa sa rough-in; may buong karapatan ang inspector na pabuksan ka nito ulit. Isama ang mga inspection point sa timeline na ipinapakita mo sa kliyente, para ang dalawang-araw na paghihintay para sa inspector ay parte ng plano at hindi sorpresa.

Ano ba talaga ang kapalit ng paglaktaw sa isang permit?

Ang pitch para sa paglaktaw ng permit ay palaging tungkol sa susunod na anim na linggo. Sa ibang schedule dumarating ang bill.

Sa oras ng benta. Dito karaniwang lumalabas ang unpermitted work. Napapansin ng inspector ng bumibili ang isang basement bathroom na wala sa anumang permit record; sinusuri ng lawyer o agent ng bumibili ang permit record; at bigla, ang nagbebenta ay nakikipag-negosasyon mula sa ilalim. Lahat ng option sa puntong iyon ay masama: pagbaba ng presyo na sinukat sa takot ng bumibili sa halip na sa halaga ng trabaho, isang retroactive permit process ayon sa termino ng munisipalidad, o isang bumagsak na deal. Ang retroactive permitting ay ang mas mahal na bersyon ng orihinal na permit. Hindi makikita ng mga inspector ang loob ng natapos na dingding, kaya may karapatan silang hingin ang pagbubukas nito, at hinuhusgahan na ngayon ang trabaho batay sa kasalukuyang code, hindi sa code noong ginawa ito. Ang isang dingding na sana ay pumasa sa rough-in sa halaga lang ng pagkaantala ng drywall ay ngayon nagkakahalaga ng demolition, muling inspeksyon, at muling pag-finish.

Sa oras ng claim. Kontrata ang mga insurance policy, at maingat na binabasa ito ng mga insurer pagkatapos ng isang loss. Ang sunog na dulot ng unpermitted at hindi na-inspect na electrical alteration, o pinsala sa tubig mula sa unpermitted plumbing, ay nagbibigay sa insurer ng argumento para tanggihan o bawasan ang claim. Hindi ito laging nagtatagumpay. Pero ang "minsan tinatanggihan ang six-figure na claim" ay hindi risk na kusang bibilhin ng sinumang kliyente kapalit ng presyo ng permit. Hindi lang nila ito na-presyuhan, dahil walang nagsabi sa kanila na iyon ang kapalit.

Habang nasa gitna ng trabaho. Napapansin ito ng munisipalidad. Mas malakas itong napapansin ng mga kapitbahay: ang isang renovation sa katabing bahay na walang permit sa bintana ay isang reklamo lang ang layo mula sa isang tawag sa telepono. Ang stop-work order ay nagpapatigil sa site habang naghahabol ang papeles, sa timeline ng munisipalidad, na may kalakip pang multa sa maraming lugar. At bawat susunod na inspection ay isasagawa ng taong ang unang impresyon sa iyo ay ang contractor na sinubukan silang lusutan. Nag-uusap ang mga inspector sa isa't isa, at magtatrabaho ka pa rin sa bayan nila sa susunod na taon.

Para sa iyo mismo. Ang kliyenteng humiling sa iyong laktawan ang permit ay hindi naroroon sa hearing kung tatanungin ng isang licensing body kung bakit nangyari ang licensed work nang walang permit. Ang lisensya mo, ang liability coverage mo, ang lien rights mo kung magulo ang trabaho: sa ilang jurisdiction, hindi naging maunawain ang korte sa mga contractor na sumubok na kolektahin ang bayad para sa trabahong ginawa nang illegal. Ipinupustahan mo ang negosyo mo para makatipid ang kliyente mo ng isang bayarin sa permit. Kapag nakasulat nang ganoon, walang kukuha ng taya na iyon.

Ang kliyenteng humihiling sa iyong laktawan ito

Balik sa hapag-kainan. Ang maling sagot ay isang sermon, at ang pangalawang pinakamasamang sagot ay isang binulong na siguro. Ang kliyente ay hindi kriminal; inuulit lang nila ang sinabi ng isang kapitbahay at sinusubukang alamin kung ang permit ay tunay na requirement o padding lang ng contractor. Sumagot nang parang nagtanong sila ng makatwirang tanong, isara ang pintuan nang buo, at ibigay sa kanila ang benepisyo sa parehong hininga:

"Naiintindihan po kita, pero hindi ko magagawa ito nang walang permit. Ang lisensya ko ang nakataya rito, hindi lang ang schedule, at kakagatin ka ng unpermitted work sa oras ng benta o sa isang insurance claim, na mas malaking bill kaysa sa permit. Narito po ang kaya kong gawin: ako na ang bahala sa lahat. Ang aplikasyon, ang mga drawing, ang pag-book ng bawat inspection. At ibubuo ko ang timeline sa paligid nito para wala kang gastusin kundi isang line item. Hindi mo na ito iisipin ulit, at kapag ibinenta mo ang bahay na ito, ang basement ay asset na sa halip na disclosure problem."

Pansinin ang ginagawa nito. Ginagawa nitong tungkol sa katotohanan ang pagtanggi sa halip na tungkol sa integridad, ginagawa nitong serbisyong ibinibigay mo ang permit sa halip na hadlang, at tahimik nitong ginagawang sariling pera ng kliyente ang kahihinatnan sa araw ng benta, na siyang totoo. Agad na binabawi ng karamihan sa mga kliyente ang hiling, may kaunting relief na may nagpaliwanag na sa wakas.

Ang bihirang kliyenteng nagpumilit pa rin pagkatapos noon ay nagsabi sa iyo ng mahalagang bagay tungkol sa bawat hinaharap na hidwaan sa trabahong ito, kasama na ang mga tungkol sa pagbabayad sa iyo. Ang paglayo mula sa trabahong iyon ay hindi nawalang kita. Gastos itong naiwasan.

Gawing parte ng produkto ang permit

Ang mga contractor na hindi kailanman nagkakaroon ng awkward na usapan tungkol sa permit ay ang mga hindi kailanman nagpakita nito bilang optional. Lumalabas ang permit sa Quotation bilang sariling linya, ang mga punto ng inspection ay nasa schedule, at ang unang marinig ng kliyente tungkol sa paksa ay ikaw mismo ang nag-aasikaso nito. Ilang gawi na nagpapadali nito:

• I-quote nang malinaw. Ang "permits and inspections" na line item, na tapat na presyuhan, ay nababasa bilang kakayahan. Ang pagtatago nito ang tiyak na nagdudulot ng usapang gusto mong iwasan.
• Kunan ng litrato ang lahat bago masara. Ang mga rough-in photo ng framing, wiring, at plumbing, may timestamp at naka-file bawat trabaho, ay ginto sa oras ng inspection, sa oras ng callback, at pagkalipas ng mga taon kapag tinanong kung ano ang laman ng dingding na iyon.
• Panatilihing magkasama ang mga papeles. Ang mga numero ng permit, resulta ng inspection, at aprubadong drawing ay dapat kasama sa record ng trabaho, at ang kopya ng huling sign-off ay dapat kasama sa closing package ng kliyente. Ito ang dokumentong kakailanganin nila balang-araw, sa oras ng benta, at ang pagbibigay nito nang walang hiling ang uri ng finish na naaalala ng tao.

Tumutulong ang Zeus sa record-keeping na kalahati nito. Ang mga rough-in photo na kinunan mula sa tab na Mga larawan ng trabaho ay napupunta mismo sa trabahong iyon, at anumang kinunan sa camera roll ay itinutugma pabalik gamit ang GPS at petsa para kumpirmahin mo. Kaya mahahanap ang mga litratong iyon sa ilalim ng trabaho pagkalipas ng dalawang taon, sa halip na mawala sa gitna ng mga litrato ng anak. Ang mga inspection na may checklist na ginawa at ni-save mo mismo ay nagbibigay-daan sa isang pre-inspection walk bago ang totoong inspection. At ang day log ng trabaho ay may petsang entry, may pangalan ng mga nasa site, para sa nangyari bawat araw, at sa anumang trabahong binisita ng inspector, iyan mismo ang trail na gusto mo. Hindi nagfa-file ang Zeus ng iyong permit application; tawag pa rin sa building department ang kailangan. Ibig lang sabihin, kapag may nagtanong kung ano ang ginawa at kailan, sumasagot ka mula sa record sa halip na sa memorya.

Mga madalas itanong

Puwede bang ang may-ari ng bahay na lang ang kumuha ng permit sa halip na ako?

Kadalasan oo para sa building permits, bagaman maraming jurisdiction ang nangangailangang kunin ng licensed trade na gumagawa ng trabaho ang mga permit para sa electrical, plumbing, at gas. Alamin kung ano ang ibig sabihin ng permit na nasa pangalan ng may-ari: karaniwang pumipirma ang may-ari bilang ang partidong may pananagutan sa code compliance. Kung ikaw ang gumagawa ng trabaho, ang arrangement na iyon ay karaniwang naglilipat ng liability mo sa taong mas mahina ang kakayahang pasanin ito, at maaaring senyales sa isang maingat na kliyente na may dahilan kung bakit iniiwasan ng isang contractor ang counter. Kapag licensed ka para kunin ito, kunin mo.

Gusto ng kliyente na tapusin ko ang trabahong sinimulan ng ibang tao nang walang permit. Ano ngayon?

Legalisahin muna ito bago mo ito hawakan. Ipakontak sa kliyente ang building department tungkol sa retroactive permit, umasa ng pagbubukas ng ilang natapos na surface para makita ang rough-in, at i-quote ang trabaho mo mula sa inspected na baseline na iyon. Ang pagpapatuloy sa ibabaw ng hindi dokumentadong trabaho ay ginagawang ikaw ang huling licensed na pangalang nakakabit sa lahat nito, kasama na ang mga bahaging hindi mo nakikita at hindi mo ginawa.

Tataas ba ang property tax ng kliyente ko kapag kumuha ako ng permit?

Maaari, at iyan ang tapat na sagot: ang mga permit para sa mga addition at malalaking pagpapabuti ay pumapasok sa assessment data sa maraming lugar, at ang trabahong nagdaragdag ng halaga ay maaaring magtaas sa assessed value. Ang isa pang totoong paraan ng pagsabi nito: ang alternatibo ay hindi ang pag-iwas sa buwis, ito ay ang pagtatago ng pagpapabuti, na muling lumalabas sa oras ng benta bilang unpermitted work, mas malaking problema kaysa sa unti-unting buwis. Sabihin ito nang malinaw at hayaang timbangin ng kliyente.

Gaano katagal ang isang permit?

Mula sa parehong-araw na over-the-counter para sa simpleng trade permits hanggang ilang linggo para sa anumang nangangailangan ng plan review (mga addition, structural changes, suites) at mas matagal pa sa abalang season o abalang munisipalidad. Kaya ang usapan tungkol sa permit ay dapat nasa oras ng Quotation, hindi ang linggo bago ang mobilization: kung mag-apply ka nang maaga, tumatakbo ang review clock habang tinatapos mo ang ibang trabaho, at handa na ang permit kapag handa ka na.