Ang maikling sagot: ang isang anim-na-linggong trabaho na may deposito lang at final bill ay isang utang na ipinapahiram mo sa kliyente mo. Hatiin ito sa mga milestone na naka-tali sa nakikita at na-verify na progreso sa halip na sa petsa, para bawat bayad ay may malinaw na trigger na hindi pinagtatalunan ng magkabilang panig. Timbangin ang schedule para dumating ang pera mo nang bahagyang mas maaga kaysa sa gastos mo, hindi mas huli.
Ikalimang linggo ng isang anim-na-linggong renovation. Maayos ang takbo ng trabaho. Masaya ang kliyente, nasusunod ang schedule, maganda ang trabaho.
At $9,000 kang labas sa sariling bulsa.
Sinaklaw ng deposito ang unang order ng materyales at wala nang iba pa. Mula noon, bumili ka na ng cabinets, binayaran ang drywaller mo, sinaklaw ang tatlong linggo ng sarili mong labor, at inunahan ng sarili mong pera ang isang plumbing rough-in. Lahat ng ito ay nakasalalay sa isang final invoice na wala pa at hindi babayaran hanggang dalawa o tatlo pang linggo matapos itong lumabas. Walang mali sa trabaho. Lahat ay mali sa kung paano naistruktura ang pera.
Ito ang specific na kabiguan ng pagpapatakbo ng isang mahabang trabaho gamit ang payment structure ng isang maiksing trabaho. Gumagana ang paunang deposito at isang bill sa dulo para sa dalawang-araw na trabaho. I-stretch ito sa anim na linggo at hindi ka na isang contractor; ikaw ay isang unlicensed lender na nagbibigay ng interest-free loan sa isang taong may mas magandang bahay kaysa sa iyo.
Ang ayos ay isang payment schedule: tatlo, apat, o limang bayad na naka-tali sa mga punto sa trabaho, napagkasunduan bago pa magsimula ang trabaho. Alam mo na na dapat may isa ka. Ang bahaging walang nagpaliwanag ay kung paano magdisenyo ng isa na gumagana: aling mga milestone ang pipiliin, paano hahatiin ang mga porsyento, at gaano dapat kalaki ang huling bayad. Iyan ang paksa ng artikulong ito.
Ano ang dapat mag-trigger sa bawat bayad?
Ang pinaka-importanteng desisyon sa disenyo ay kung ano ang mag-tri-trigger sa bawat bayad. Kung mali ito, magiging maliit na negosasyon ang bawat bayad. Kung tama ito, magiging obvious ang bawat isa.
Ang maling trigger ay isang petsa. Ang "Bayad 2 due March 15" ay parang maayos sa isang kontrata, pero madalas madelay ang mga trabaho, at sa mismong sandaling madelay ang schedule, may dumarating na payment na naka-base sa petsa habang ang kliyente ay nakatingin sa isang kuwarto na mukhang pareho lang sa nakaraang linggo. Ngayon, humihingi ka ng pera na hindi pa nararamdamang kinita, at kahit ang isang makatwirang kliyente ay mag-aatubili. Mas malala pa, kung nauna ka sa schedule, ikaw mismo ang nagpopondo sa sarili mong bilis.
Ang tamang trigger ay isang estado ng trabaho na maaaring i-verify ng kliyente sa pagtayo sa kuwarto:
- Tapos na ang demolition. Wala na ang lumang kusina. Hindi maikakaila.
- Nakapasa sa inspection ang rough-in. Nasa loob na ng dingding ang plumbing at electrical at may pumirma na inspector. Malakas ito dahil mismo sa may third party na nagkukumpirma nito.
- Nakatayo na ang drywall. Mukha nang mga kuwarto muli ang espasyo. Mas nararamdaman ito ng mga kliyente kaysa sa iba pang milestone; ito ang sandaling emosyonal na nakakalampas ang proyekto sa pinakamahirap na bahagi.
- Naka-install na ang cabinets at fixtures. Mukha nang kusina ang kusina.
- Completion. Tapos na, na-walkthrough, na-sign off.
Pansinin ang pagkakatulad ng mga ito: wala sa kanila ang nangangailangan sa kliyente na magtiwala sa assessment mo ng percentage complete. Ang "Nasa mga 60% na tayo" ay isang argumentong naghihintay lang mangyari. Ang "Nakatayo na ang drywall" ay isang katotohanan. Kapag naka-trigger ang isang bayad sa isang katotohanan, formality lang ang invoice. Kapag naka-trigger ito sa isang opinyon, opening bid ang invoice.
Isang kapaki-pakinabang na test kapag gumagawa ng schedule: kaya ba ng asawa ng kliyente, na hindi mo pa nakikilala, na lumakad sa site at kumpirmahin na nangyari ang milestone? Kung oo, magandang milestone ito. Kung kailangan ng iyong paliwanag, pumili ng iba.
Ipinapakita ng Calculator ng kita sa trabaho kung nakuha ng natapos na job ang kitang pinlano mong makuha.
Ang mga porsyento: isang worked example
Kunin natin ang isang $28,000 kitchen renovation na tumatagal ng anim na linggo. Narito ang isang five-payment schedule na gumagana:
- $5,600 (20%) sa pagpirma. Ito ang deposito mo. Nagbu-book ito ng mga petsa at sinasaklawan ang unang order ng materyales.
- $5,600 (20%) kapag tapos na ang demolition at nagsimula na ang rough-in. Karaniwang katapusan ng unang linggo. Nakolekta mo na ang 40% habang mga 25% ng trabaho ang tapos, at tama ito, dahil naka-commit ka na sa karamihan ng materyales.
- $7,000 (25%) kapag nakapasa sa inspection ang rough-in. Kalagitnaan ng trabaho. Tapos na ang mamahaling di-nakikitang trabaho at na-verify nang independiyente.
- $7,000 (25%) kapag naka-install na ang cabinets at na-template na ang counters. Kitang-kita nang malapit na sa katapusan ang trabaho.
- $2,800 (10%) sa completion. Pagkatapos ng final walkthrough.
Dalawang prinsipyo sa disenyo ang gumagawa ng trabaho sa hating iyon.
Palaging bahagyang nauuna ang pera kaysa sa gastos, kailanman hindi ito huli. Sa bawat punto ng schedule na iyan, sinasaklaw ng nakolektang cash mo ang materyales na binili mo at ang labor na binayaran mo, may bahagyang palugit. Iyan ang buong layunin ng schedule. Hindi mo sinusubukang mabayaran bago mo kitain ang trabaho; sinusubukan mong itigil ang pagbabayad para sa pribilehiyong magtrabaho. Kung i-plot mo ang inaasahang gastos mo kada linggo kumpara sa payment schedule at ang linya ng gastos ay tumawid pataas sa linya ng bayad, ilipat ang isang milestone nang mas maaga o ilipat ang ilang porsyento patungo sa unahan.
Front-load para sa materyales, pero hindi pagsasamantala. Ang 20% na deposito kasama ang 20% na unang milestone ay makatwiran dahil kaya mong ituro kung ano ang binili nito: inorder na ang cabinets, nasa site na ang kahoy. Ang hindi mo mapagtatanggol ay 50% sa pagpirma para sa isang trabahong wala pang binibiling anuman. Makatwirang mag-alala ang mga kliyente sa malalaking demand sa una. Ito ang klasikong pattern ng mga contractor na nasa financial trouble, at alam ito ng mga sopistikadong kliyente. Sa ilang probinsya at estado, may legal caps din sa deposito para sa home-improvement na kontrata. Kung ang trabaho mo ay talagang materials-heavy (isang $12,000 na cabinet package sa isang $28,000 na trabaho), ang tapat na istruktura ay itali nang malinaw ang isang bayad sa order mismo: "second payment due when cabinets are ordered," at sabihin kung ano ang sinasaklaw nito.
Para sa mas maiiksi o simpleng hati: isang tatlong-linggong trabaho ay maayos sa thirds (start, midpoint milestone, completion). Ang isang $100,000 na addition sa loob ng apat na buwan ay maaaring mangailangan ng anim o pitong bayad. Ang ritmong dapat asahan ay isang bayad bawat isa hanggang dalawang linggo ng aktibong trabaho. Mas mahabang agwat kaysa doon at bubuo ulit ang float; mas maiksi at mas madalas ka pang mag-invoice kaysa sa pagtatayo mo.
Gaano dapat kalaki ang huling bayad?
Karapat-dapat sa sarili nitong paragraph ang huling bayad sa pag-iisip mo, dahil dalawang trabaho ang ginagawa nito nang sabay at magkasalungat ang direksyon nila.
Kailangan itong sapat na maliit para hindi ka malunod ng isang stall. Kung ano man ang nananatili sa katapusan ng trabaho ang pera na pinaka-malamang na maantala, mapagtatalunan, o ma-hostage sa isang backordered na parte. Kung 25% ng kontrata ang numerong iyan, maaaring lamunin ng isang mabagal na huling bayad sa isang trabaho ang profit ng buong trabaho at ma-stress ang materyales ng susunod na trabaho mo. Kung 10% ito, ang isang argumento sa dulo ay nakakayamot lang sa halip na mapanganib. Sa halimbawa nating $28,000, ang pagkakaiba sa pagitan ng 25% na final at 10% na final ay $4,200 na exposure: karamihan sa risk ng trabaho, tinanggal sa mesa gamit ang aritmetika lamang.
Kailangan din itong sapat na malaki para mahalaga ang pagtatapos, sa inyong dalawa. Ang isang kliyenteng may hawak na $2,800 ay may totoo, lehitimong lever para siguraduhing natatapos ang mga huling detalye, at may totoo kang dahilan para i-schedule ang punch-out work kaagad sa halip na hayaan itong mag-drift sa likod ng simula ng susunod na trabaho. Malusog ang alignment na iyan. Ang isang final payment na $500 lang sa isang $28,000 na trabaho ay walang pinoprotektahan at inaanyayahan kang mag-iwan ng mga loose end.
Sampu hanggang labinlimang porsyento ang tumatama sa parehong marka sa karamihan ng residential na trabaho. Sa mga commercial na trabaho, maaaring itakda ng isang pormal na holdback o retainage regime ang numerong ito para sa iyo. Sariling paksa iyan, may sariling mga panuntunan na nag-iiba ayon sa probinsya at estado, at sinaklaw ito nang hiwalay.
I-invoice ang bawat milestone sa araw na ito dumating
Walang ginagawa ang isang schedule sa papel kung nagla-lag ang pag-i-invoice dito. Ang disiplinang gagawing gumana ang buong istruktura: sa araw na tapos ang isang milestone, dapat lumabas na ang invoice para dito. Hindi sa katapusan ng linggo, hindi naka-batch sa iba pang bagay. Sa parehong araw.
May dalawang dahilan, at isa lang dito ang tungkol sa cash flow.
Ang una ay ang bilis na nagpapanatiling nakikita ang koneksyon sa pagitan ng trabaho at pera. Ang isang invoice na dumarating sa hapon na napasa ng inspector ang rough-in mo ay self-explanatory; kararanas lang ng kliyente ang milestone. Ang parehong invoice pagkatapos ng sampung araw ay dumarating bilang isang malamig na kahilingan na $7,000 at pinipilit ang kliyente na i-reconstruct kung bakit sila may utang niyan.
Ang pangalawa ay pinoprotektahan nito ang katapatan ng schedule. Kung hinayaan mong magtambak ang dalawang milestone at i-invoice sila nang magkasama, tahimik mong naitayo ulit ang problema ng malaking-final-na-bill na dinisenyo mong patayin ng schedule: isang malaking numero, dumarating nang huli, sumasaklaw ng trabahong bahagyang nakalimutan na ng kliyente.
Dapat pangalanan ng bawat milestone invoice ang milestone nito sa simpleng salita ("Payment 3 of 5: rough-in passed inspection March 12") at ipakita ang running position: kabuuan ng kontrata, nabayaran na hanggang ngayon, ang bayad na ito, ang natitira. Mas mahalaga ang huling linyang iyon kaysa sa inaakala. Ang isang kliyenteng palaging nakikita ang natitirang balance ay hindi kailanman nagugulat, at ang mga kliyenteng hindi kailanman nagugulat ay nagbabayad sa oras.
Ilagay ang schedule sa quotation, hindi sa isang mas huling usapan
Ang schedule ay nabibilang sa orihinal na quotation, ipinapakita sa parehong sandali ng presyo. May bersyon ng usaping ito na nangyayari bago ang pagpirma, kung saan madali ito, at may bersyon na nangyayari sa ikalawang linggo, kung saan mababasa itong isang contractor na nag-i-improvise dahil masikip ang pera. Parehong salita, ibang-ibang pagtanggap.
Maikli lang ang pag-present nito:
"Ang kabuuan po ay $28,000, at ganito gumagana ang mga bayad: dalawampung porsyento kapag pumirma ka, na sinasaklawan ang pag-book ng mga petsa at ang unang order ng materyales. Pagkatapos, susundan nito ang trabaho: isang bayad kapag tapos na ang demo, isa kapag nakapasa sa inspection ang rough-in, isa kapag naka-install na ang cabinets, at ang huling sampung porsyento pagkatapos naming gawin ang final walkthrough nang magkasama. Kaya hindi ka po kailanman magbabayad para sa kahit anong hindi mo malalakaran at makikita."
Iyan ang buong pitch, at totoo ito. Ang milestone schedule ay hindi konsesyong hinihingi mo; proteksyon ito na tumatakbo sa dalawang direksyon. Naka-cap din ang exposure ng kliyente. Sa anumang punto, hindi sila nagbabayad nang malayong nauuna sa kung ano ang nakatayo na sa bahay nila. Karamihan sa mga kliyente, pagkarinig nito, mas gustong ganito kaysa sa isang malaking bill sa dulo. Nakakatulong ang predictability sa kanilang pagplano ng sariling pera, lalo na sa mga trabahong binayaran mula sa isang line of credit na hinuhugot nang paunti-unti kada stage.
Dalawang bagay ang dapat itakda nang nakasulat sa parehong oras. Payment terms per invoice: ang mga milestone invoice ay dapat due on receipt o net 7. Alam na ng kliyente na darating ang bawat bayad mula noong pumirma sila, kaya walang dapat i-review sa loob ng tatlumpung araw. Ano ang mangyayari kapag nadelay ang isang milestone dahil sa dahilan ng kliyente: kung tatlong linggo nang huli ang tiles na sini-supply ng kliyente, dapat pahintulutan ng schedule na i-invoice mo ang mga milestone na tapos na at huminto nang patas, hindi tahimik na sagutin ang float. Isang pangungusap sa kontrata ang sasaklaw nito.
At pagkatapos, kailangang i-enforce ang schedule ng kalendaryo, hindi ng mood mo. Ang unang beses na magtatrabaho ka pa rin lampas sa isang hindi-nabayarang milestone "dahil busy at mabubuting tao naman sila," na-convert mo na pabalik ang schedule sa palamuti lang. Ang magalang, hindi-dramatikong bersyon ng pagpapatupad ay naka-build na sa istruktura mismo: nagsisimula ang susunod na phase kapag naayos na ang kasalukuyang milestone. Bihira mo itong kailangang sabihin nang dalawang beses.
Panatilihin ang schedule kung saan mo ito nakikita
Ang failure mode ng milestone schedule ay hindi disenyo; administrasyon ito. Napagkasunduan ang schedule sa isang quotation, nagiging busy ang trabaho, at pagsapit ng ikaapat na linggo, walang sigurado kung aling bayad ang na-invoice, alin ang nabayaran, at ano ang natitira. Ang contractor na disiplinado sa papel ay nag-drift pabalik sa float.
Problema ito sa bookkeeping, kaya bigyan ito ng ayos sa bookkeeping. Sa Zeus, ang payment schedule ay nakatali mismo sa job: itakda mo ang mga stage isang beses lang sa simula, bawat isa may sariling label at alinman sa isang fixed amount o isang porsyento ng presyo ng trabaho, at maaaring pirmahan ng kliyente ang schedule sa parehong paraan na pinipirmahan nila ang quotation. Pagkatapos, kapag may nadadatnang milestone, itala ang bayad sa stage nito mula sa telepono mo sa site. Palaging updated ang natitirang balance, may bahay ang bawat partial na bayad, at ang tanong na "nabayaran ba nila ang rough-in?" ay may sagot sa trak sa halip na sa isang shoebox. Anuman ang paraan ng pag-track mo, pareho ang mga kailangan: ang schedule na nakasulat, ang bawat bayad na naitala sa milestone nito sa araw na ito dumating, at ang natitirang balance na nakikita nang walang kailangang gabi ng spreadsheet archaeology.
Ibang pakiramdam mula sa loob ang isang mahabang trabahong pinatatakbo sa isang mahusay na dinisenyong schedule. Ang materyales ay binibili ng perang naunang dumating na. Lumalabas ang isang mabagal magbayad sa ikalawang linggo, kung kailan ang natitirang halaga ay $5,600 at may hawak ka pa, sa halip na sa ikapitong linggo, kung kailan ito ay $14,000 na at wala ka nang hawak. At ang ikalimang linggo ay tumitigil na maging linggong tinitingnan mo ang line of credit mo bago mag-order ng fixtures.
Hindi kailanman naging problema ang trabaho. Ang istruktura ang problema.
Mga madalas itanong
Ilang milestone na ang sobra?
Kung nagi-invoice ka nang higit sa isang beses kada linggo, nagsisimula nang mang-abala ang overhead sa magkabilang panig at nagiging sapat na maliit ang mga bayad para maramdaman itong pang-aabala. Isang bayad bawat isa hanggang dalawang linggo ng aktibong trabaho ang komportableng ritmo: tatlong bayad sa isang tatlong-linggong trabaho, mga lima sa isang anim-hanggang-walong-linggong trabaho, at para sa mga multi-buwang proyekto, isaalang-alang ang buwanang progress billing na naka-tali sa mga natapos na phase sa halip na isang dosenang micro-milestone.
Paano kung gustong pigilan ng kliyente ang isang milestone payment dahil may depekto sa nakaraang trabaho?
Ayusin ang totoong mga depekto kaagad, kahit ano pa man. Hindi iyan tanong ng bayad. Pero hindi dapat pahintulutan ng schedule na palamigin ng isang pinagtatalunang item ang buong cash flow. Isang patas na mekanismo, nakasulat sa kontrata: maaaring pigilan ng kliyente ang isang makatwirang halagang naka-attribute sa specific na item na pinagtatalunan, hindi ang buong bayad. Ang isang $400 na paint touch-up ay hindi nagbibigay-katwiran sa pagpigil ng $7,000.
Gumagana ba ang mga payment schedule sa cost-plus o time-and-materials na trabaho?
Oo, may isang pagbabago: dahil walang fixed na presyo ng kontrata na hahatiin sa mga porsyento, mag-bill sa isang fixed cycle sa halip: lingguhan o kada-dalawang-linggong invoice para sa labor at materyales na tunay na nagamit, may kasamang paper trail. Iisa ang prinsipyo: ang agwat sa pagitan ng paggawa ng trabaho at pag-bill ng trabaho ay nananatiling sapat na maliit para hindi kailanman ikaw ang nagpopondo sa trabaho.
Dapat bang mas malaki ang deposito sa isang trabahong may mamahaling special-order na materyales?
I-istruktura sa halip na pataasin. Sa halip na isang 35% na deposito na nakakabahalang tingnan, panatilihing normal ang deposito at magdagdag ng isang explicit na maagang milestone na naka-tali sa order mismo, tulad ng "payment due when cabinetry is ordered: $6,000." Makikita ng kliyente kung para saan talaga ang pera, hindi mo dala-dala ang special order, at kung nagli-limit ang probinsya o estado mo sa laki ng deposito para sa home-improvement na kontrata, ang isang bayad na naka-tali sa delivered value ay mas matatag ang paninindigan kaysa sa isang labis-laking deposito. Suriin ang mga panuntunan kung saan ka nagtatrabaho.
ZEUS