Ang site visit: ano ang dapat tingnan bago ka magpresyo

Ang trabahong sumira sa quarter ay isang banyo sa ikalawang palapag. Tama ang presyo para sa gawain mismo: alisin ang tub, ilagay ang tiles, tatlong araw. Ang hindi kasama sa presyo: ang tanging parking ay dalawang blocks ang layo sa isang permit street. Dalawang beses lumiko ang hagdanan, at hindi kakasya ang tub shell sa ikalawang liko nang hindi inaalis ang isang handrail at isang light fixture. Puno na ang panel, kaya ang circuit ng fan ay nangangahulugan ng usapang subpanel na wala namang nakalagay sa budget. Wala sa mga iyon ang nakatago. Lahat ay makikita mula sa front hallway, sa araw ng walkthrough, ng kahit sinong tumingin lang.

Ito ang hindi komportableng katotohanan tungkol sa nasirang estimate: karamihan sa mga ito ay hindi nasira sa desk. Nasira ito sa site, sa loob ng labinlimang minuto na ginugol ng contractor sa pagtingin sa gawain at hindi sa buong trabaho. Ang gawain ay ang tub at ang tiles. Ang buong trabaho ay lahat ng nasa pagitan ng truck at ng tub. At doon sa buong trabaho namamatay ang mga estimate.

Ang disiplinadong site visit ay isang checklist, hindi isang talent. Narito ang walkthrough, sa pagkakasunod-sunod na madadaanan mo ito.

Magsimula sa kalsada, hindi sa pinto

Presyuhan mo muna ang logistics bago mo pa man makita ang scope, dahil ang logistics ay purong gastos na walang glamour, at ito ang unang nakakalimutan.

Parking at staging. Saan mananatili ang truck sa buong tagal ng trabaho: driveway, kalsada, permit zone, o wala talaga? Ang crew na nagpa-park nang dalawang blocks ang layo ay talagang nawawalan ng oras sa bawat karga, araw-araw. Saan idi-stage ang materyales at may bahagi ba nito na malalantad sa panahon? Ang trabahong walang staging ay nangangahulugan ng just-in-time deliveries, na nangangahulugan ng mas maraming biyahe sa supplier na dapat isama sa presyo.

Access path. Lakarin ang mismong rutang tatahakin ng materyales, at lakarin ito tulad ng isang stretcher-bearer: lapad ng pinto, liko ng hagdanan, handrails, mababang kisame, tapos nang sahig na kailangang protektahan, ang bakuran na nagiging putikan sa ikalawang linggo. Sukatin ang mga masikip na lugar. "Kaya ko bang pumasok" ang maling tanong. Ang totoong tanong: kaya bang pumasok, paulit-ulit, ng isang 300-pound na tub shell, isang sheet ng drywall, at isang wheelbarrow, nang hindi nasisira ang anumang bagay na isisisi sa iyo?

Distansya mula sa truck papunta sa work area. Bawat metro ng pagbuhat ay labor. Ibang presyo ang isang walk-up sa ikatlong palapag kumpara sa isang trabaho sa ground floor na may parehong scope, at ang walkthrough ang tanging sandaling tapat mong maisasama ito sa kuwenta.

Mga kapitbahay at hadlang. Pag-book ng elevator sa condo, mga panuntunan ng strata tungkol sa ingay, oras ng HOA, shared na driveway, isang school pickup zone na nagsasara ng kalsada alas-3 ng hapon. Tanungin ang kliyente; kadalasan alam nila ito pero bihirang boluntaryong sabihin.

Kinukuha ng Pagbuo ng presyo ng trabaho ang oras, materyales, at margin na gusto mong panatilihin, at ginagawa itong presyong maiko-quote.

Nasaan ang kuryente, tubig, at drainage?

Hanapin muna ang panel. Tandaan ang kapasidad nito, gaano na ito kapuno, at ang kondisyon nito, tapos tandaan kung saan mo talaga kukunin ang kuryente ng mga kagamitan mo: may live circuit ba malapit sa work area, o kailangan mong dumaan ng cords sa bintana ng kusina? Para sa anumang nagdaragdag ng load, ang litrato ng panel ang sasagot sa tanong na "may puwang pa ba" mamaya, kapag nagtanong ang electrician. Susunod, tingnan ang tubig: nasaan ang shutoff, at nagsasara ba talaga ito? Ang isang kinalawang main shutoff na natuklasan sa araw ng demo ay isang emergency; natuklasan sa walkthrough, ito ay isa nang line item. Sa panlabas na trabaho, tandaan kung nasaan ang hose bib at kung saan legal na dapat pumunta ang washout o pinompang tubig. Maliit, awkward, pero totoo: may banyo ba ang crew, o may kasamang rental unit ang quotation para sa isang tatlong-linggong trabaho? At tandaan ang panahong talagang gagawan mo ng trabaho, hindi ang panahong kinatatayuan mo ngayon. Ang trabaho sa taglamig sa isang lugar na walang pampainit ay nangangahulugan ng pansamantalang pampainit, cure time, at nawawalang produktibidad na ipinepresyo na ngayon sa halip na matuklasan sa Enero.

Umiiral na kondisyon: ano talaga ang naroon

Ngayon naman ang mismong work area. Ang disiplina rito ay ang pagdodokumento kung ano ang nandoon bago isipin kung ano ang papalit dito.

Sukatin ang lahat, kahit mukhang obvious na: sukat ng kwarto, taas ng kisame, mga bukas na espasyo, posisyon ng fixtures. Ang "mga labindalawang talampakan" ay dapat maging eksaktong bilang ngayon, o isang ikalawang bisita mamaya. Pagkatapos, suriin kung saan mo talaga ikakabit ang bagong instalasyon. Tuwid ba ang mga dingding, patag ba ang sahig, matibay ba ang framing? Ginagawang proyekto ng shimming ng hindi patag na sahig ang isang simpleng install; ginagawang mapili at mahirap ng alun-alon na dingding ang tiles na dapat sana'y routine. Ipatong ang level sa mga ibabaw. Tatlumpung segundo gamit ang isang level ang nakapagligtas na ng mas maraming margin kaysa sa anumang negotiation tactic na naisulat na kailanman.

Ang edad ang nagsasabi kung ano ang itinatago ng mga dingding. Ang panahon ng pagkakagawa ng bahay ay isang risk profile. Ang bahay bago 1950 ay nagdudulot ng mga tanong tungkol sa knob-and-tube at galvanized supply; may ilang dekada rin na nagdudulot ng mga tanong tungkol sa asbestos sa sahig, insulation, at drywall compound. Kung may hinala, ang testing ay ginagawa bago maistorbo ang anumang bagay, walang pagtatalo, at nakasaad ito sa quotation. Hindi mo ipinepresyo ang mga hindi nakikitang bagay na ito sa bilang; pinapangalanan mo ito bilang exclusion o pre-priced discovery para maging change order na lang ito sa halip na kalugihan.

Sundan ang tubig. Mga mantsa sa kisame sa ibaba ng work area, malalambot na bahagi sa paligid ng tub, efflorescence sa dingding ng basement, lupang nakahilig papunta sa foundation. Ang pinsala ng tubig na natuklasan sa walkthrough ay isang usapan; natuklasan sa araw ng demo, ito ay isang pagtatalo kung sino ang dapat nakaalam.

Mga red flag na dapat pag-aralan nang mas mabagal: amateur na nakaraang trabaho (ang isang banyong "na-renovate" nang walang permit ay karaniwang may sorpresa sa bawat dingding na bubuksan mo), lumulubog na linya sa sahig o bubong, bagong pintura sa isang hiwalay na bahagi ng kisame, mahinang amoy ng amag sa isang kwarto na walang makitang pinagmumulan. Wala sa mga ito ang pumapatay ng trabaho. Kapag hindi napansin, pinapatay nito ang margin.

Mag-litrato na parang kailangan mo itong patunayan

Makakalimutan mo ang karamihan sa nakita mo bago ka pa makabalik sa truck. Ang telepono ang solusyon, ginagamit nang sistematiko, hindi basta-basta.

Kunan muna ng malawak na litrato: bawat dingding ng bawat kwarto na kasama sa scope, ang kisame, ang sahig. Pagkatapos, kunan ang mga detalye: ang panel na bukas ang pinto, ang shutoff, ang liko ng hagdanan na may hawak na tape sa kabuuan nito, bawat mantsa, bawat bitak, bawat dati nang gasgas sa hardwood na dadaanan mo nang paulit-ulit sa loob ng tatlong linggo. Ang huling kategoryang ito ay panangga, hindi para sa presyo. Ang koleksyon ng litrato ng mga dati nang pinsala ay nakatapos na ng mas maraming pagtatalo sa katapusan ng trabaho kaysa sa anumang clause sa kontrata, dahil ang "nandiyan na 'yang gasgas noong Marso 4" ay isang napakaikling usapan kapag may petsang litrato.

Isalaysay ang hindi masabi ng litrato. Ang litrato ng subfloor ay hindi nagre-record na ito ay yumuko sa ilalim ng paa; magdagdag ng note o kumuha ng sampung segundong video na may komentaryo mo.

Bihira ang problemang masyadong kaunti ang litrato; libre naman ang telepono. Ang problema ay ang animnapung litrato na napupunta sa camera roll, kasama ang mga litrato ng mga anak at resibo ng supplier, kung saan halos wala na itong silbi kapag umupo ka para magpresyo alas-9 ng gabi. Ito mismo ang agwat na sinasara ng Zeus. Kunan mo ang walkthrough set mula sa loob ng job, at diretso itong nai-file sa job record ng kliyenteng iyon habang kinukuhanan mo pa lang. Ang anumang kinuhanan mo sa camera roll naman ay ipinapares pabalik ayon sa GPS at petsa para kumpirmahin mo sa isang batch. Kahit alin man diyan, nasa isang lugar ito, kasama ang mga notes ng day-log mo, kapag binuo mo na ang quotation sa gabing 'yon. Ang parehong set ay nagiging before-conditions record mo kapag nagsimula na ang trabaho, nang hindi na kailangang mag-refile pa ninuman.

Itanong ang mga tanong na hindi kayang sagutin ng tape measure

Ang panayam sa kliyente ay kalahati ng site visit, at ipinepresyo nito ang mga bagay na hindi makikita ng anumang inspeksyon.

• "Ano ang nagtutulak sa timeline?" Ang isang inaasahang panganganak sa Oktubre ay isang schedule constraint na nagbabago sa crew planning. Mas mabuting ipresyo na ang acceleration ngayon kaysa matuklasan ito sa ikalawang buwan.
• "Sino ang decision-maker, at maaabot ba sila?" Ang isang kliyenteng nangangailangan ng tatlong araw at isang family meeting para sa bawat desisyon ay talagang kumakain ng schedule. Hindi mo ito sisingilin ng dagdag, pero titigil ka nang mangako ng optimistang deadline.
• "Ano po ang nangyari noong huling beses na may nagawang trabaho sa inyo?" Makinig nang mabuti. Maaaring maging normal ang kwentong maririnig mo, o baka maririnig mo rin ang preview ng sarili mong review.
• "Nakatira ba kayo dito habang ginagawa ang trabaho?" Mas magastos ang renovation na may nakatirang tao: araw-araw na paglilinis, pagharang sa alikabok, pagsasaayos ng pagkakasunod-sunod sa paligid ng gumaganang kusina. Ipresyo bilang occupied kung occupied talaga.
• "May anuman po ba kayong gustong ipaalam sa akin tungkol sa bahay?" Itanong nang taos-puso sa dulo. Dito lumalabas kung minsan ang naunang baha, ang pabagu-bagong breaker, at ang alitan sa kapitbahay.

Habang nasa daan pauwi ka, bago pa lamunin ng susunod na gagawin ang atensyon mo, mag-dikta ng isang minutong notes: "Banyo sa ikalawang palapag, permit parking lang, hindi kakasya ang tub sa liko ng hagdan, tingnan kung one-piece o sectional, puno ang panel, malambot ang subfloor sa may toilet flange, gusto ng kliyenteng tapos na bago mag-Thanksgiving." Ang minutong iyon ang pinakamahalagang animnapung segundo sa buong bisita, dahil naitatala nito ang mga impresyong hindi kayang itala ng litrato at ng bilang.

Paano mo gagawing bilang ang walkthrough?

Pagbalik sa desk, nagko-convert ang bisita tungo sa estimate sa tatlong daloy:

Mga gastos na alam mo na ngayon (ang distansya ng pagbuhat, ang parking, ang rental washroom, ang init sa taglamig) ay ipinapasok sa presyo bilang tunay na line items.

Ang mga panganib na natukoy mo ay pinapangalanan, hindi basta pinapasan: exclusions ("ipinapalagay ng presyo na walang asbestos-containing materials; dagdag ang testing at abatement kung matuklasan"), allowances para sa talagang hindi-malalaman, at napagkasunduang proseso para sa mga matutuklasan ("hidden conditions ay ipepresyo bilang change orders bago magpatuloy ang trabaho"). Ang walkthrough ang nagbibigay-daan para maisulat mo ito nang tiyak sa halip na pangkalahatan lang. Ang tiyak na exclusion ay nababasa bilang kadalubhasaan, hindi pag-iwas.

Ang lahat ng iba pa (litrato, sukat, ang na-dikta na note) ay nananatiling nakakabit sa trabaho, dahil hindi natatapos ang halaga ng walkthrough kapag naipadala na ang quotation. Ito ang baseline na susuriin mo sa unang araw, ang alaala na kokonsultahin mo sa ikatlong linggo, at ang ebidensyang laging naroon na ang gasgas na 'yon.

Labinlimang dagdag na minuto sa site, ginugol sa pagtingin sa buong trabaho sa halip na sa gawain lang. Ito ang pinakamataas na hourly rate na kikitain mo kailanman.

Kung saan angkop ang Zeus

Bawat bagay sa lakad na iyon ay isang item na may kailangang tumandaan, at ang memorya mismo ang bumibigay pagsapit ng alas-kuwatro ng Biyernes sa pasilyo ng isang madaldal na kliyente, kaya kailangang nasa telepono mong hawak na ang listahan.

Tumatakbo ang walkthrough bilang checklist sa loob mismo ng trabaho: bangketa at paradahan, daanan papasok, panel, shutoff, umiiral na mga kondisyon, tinitsekan habang nakakaharap mo ang bawat isa, para hindi malaktawan ang punong panel dahil nasa gitna ng kuwento ang kliyente. Ang mga litratong kuha mula sa loob ng trabaho ay dumideretso sa address na iyon habang kumukuha ka, at ang mantsang kinunan mo sa camera roll ay itinutugma pabalik ayon sa lokasyon at petsa para kumpirmahin mo nang sabay-sabay sa isang batch. Katabi ng mga ito ang idinikta mong note mula sa driveway. Sa gabing iyon, sa parehong trabaho rin binubuo ang quotation, kaya ang layo ng hakutan, ang permit parking at ang inarkilang washroom ay pumapasok bilang may-presyong linya mula sa Price Book, hindi bilang pakiramdam lang. Ang pagpapalit ng isang lakad tungo sa numerong kaya mong ipagtanggol ang tinatalakay ng manalo ng trabaho.

Isang bahagi lang nito ang bisita, at ang lahat ng iba pang ginagawa ng app ay umaandar mula sa parehong record ng trabaho. Walang bayad ang panimulang sukat at hindi ito nauubos; kung ano ang idinaragdag ng mga bayad na sukat ay nasa pricing page. Ilagay mo ito sa telepono mo at patakbuhin ang bersyon ng listahang ito para sa trade mo sa susunod mong walkthrough.

Pinresyuhan nang tama ang banyo sa ikalawang palapag para sa gawain at mali para sa trabaho. Permit parking na dalawang bloke ang layo, hagdanang dalawang beses lumiko, punong panel: lahat ng iyon ay kitang-kita mula sa harapang pasilyo ng sinumang tumingin at nagsulat nito. Ang labinlimang dagdag na minuto at isang listahan pa rin ang pinakamataas na hourly rate na maaabot mo.

Mga madalas itanong

Gaano katagal dapat ang isang site visit?

Para sa karaniwang residential na trabaho, 45 minuto hanggang isang oras: sapat na para sa buong lakad mula sa labas hanggang sa work area, ang koleksyon ng litrato, at ang usapan sa kliyente nang hindi nagmamadali sa alinman sa mga ito. Ang bisitang mas mababa sa dalawampung minuto sa isang trabaho na may anumang antas ng pagiging kumplikado ay halos garantisadong may na-skip sa checklist na ito, karaniwan ang access o ang panel.

Dapat ko bang ibahagi agad sa kliyente ang mga natuklasan ko sa walkthrough?

Pangalanan ang nakikita mo, nang neutral, nang hindi agad-agad ipinepresyo: "Napansin kong puno na ang panel. Kung magdadagdag tayo ng circuit, baka kailangan itong asikasuhin; isasama ko na sa quotation." Dalawang bagay ang ginagawa nito: nagiging makatwiran ang mas mataas at mas tapat mong quotation kumpara sa kakumpitensyang sampung minuto lang tumingin, at sinisimulan nito ang usapan tungkol sa mga natuklasan bago pa may pera na nakakabit dito. Ang hindi mo dapat gawin ay ang mag-diagnose o magpresyo agad sa mismong sandaling iyon. Ganito nagiging pangako ang mga bilang na basta-basta lang nasabi sa hallway.

Paano kung hindi papayagan ng kliyente ang tamang walkthrough at gusto na lang nila ng bilang mula sa mga litrato?

Ipresyo ito bilang kung ano talaga ito: isang tantiya na may malawak na error bar, nakasaad bilang isang saklaw, kasama ang listahan ng kondisyon ("ipinapalagay na accessible ang parking, matibay ang substrate, may kapasidad ang panel, lahat ay makukumpirma sa site visit bago magkaroon ng matibay na quotation"). May ilang trabahong sapat na simple para i-quote mula sa mga litrato lang; karamihan ay hindi, at ang kliyenteng ayaw ng libreng walkthrough sa isang kumplikadong trabaho ay nagboboluntaryo ng impormasyon tungkol sa kung ano ang magiging takbo ng natitirang bahagi ng proyekto.

Kailangan ko ba ng ibang checklist kada trade?

Unibersal ang gulugod nito (access, services, umiiral na kondisyon, litrato, mga tanong sa kliyente), at pagkatapos ay idinadagdag ng bawat trade ang sarili nitong item: nakatuon ang electrician sa panel at attic runs, nagdadagdag ang landscaper ng grade, drainage, at locates, nagdadagdag ang painter ng kondisyon ng surface at nakaraang coatings. Isulat ang bersyon ng trade mo nang minsan, itago sa telepono mo, at huwag nang umasa sa bersyong nasa isip mo. Hindi para sa karaniwang bisita ang checklist; ito ay para sa bisitang Biyernes ng hapon kung kailan ka pagod na at madaldal ang kliyente.