Paano magpresyo ng mga trabaho sa roofing

Ang maikling sagot: ang roofing ay pinepresyuhan per square, pero tama lang ito kapag tama ang bilang ng squares. Sukatin mula sa bubong mismo, hindi mula sa footprint ng bahay, at ilapat ang pitch at waste factors bago ang kahit ano pa. Pagkatapos, buuin ang per-square rate nang paisa-isa: tear-off, underlayment, shingles, flashing, at disposal. Ilagay sa quotation, nang nakasulat, ang decking replacement clause na may per-sheet na presyo.

Ang bubong ay 22 squares ayon sa sukat mula sa daanan ng sasakyan. Pero pag-akyat sa hagdan, lumabas na 31 pala: dalawang layer ng lumang shingles sa ilalim ng nakikitang shingle, isang pitch na parang ski slope ang katarikan, at isang tsimenea, dalawang skylight, at apat na valley na inisip lang na "detalye" sa tantiya ng mata. Napirmahan ang quotation sa presyong 22 squares. Libreng tinrabaho ng crew ang pagkakaiba.

Ang roofing ang uri ng trabaho kung saan walang pagtatalo sa paraan ng unit-pricing (lahat ay nagpepresyo per square, isang daang square feet ng roof area), pero patuloy pa ring tumutulo ang margin sa lahat ng dako, dahil ang per-square rate ay simula pa lang ng presyo. Nasa mga multiplier, sa mga bilang na extra, at sa isang talata tungkol sa decking ang totoong pera.

Paano makukuha ang tamang bilang ng squares?

Ang per-square na presyo na pinarami sa maling bilang ng squares ay isang maling presyong mukhang may kumpiyansa. Kunin ang sukat mula sa bubong mismo, mula sa satellite o aerial measurement tools, o mula sa plan takeoffs sa bagong konstruksyon, at laging ilapat ang pitch factor: ang 1,600 sq ft na footprint sa 8/12 na pitch ay hindi 16 squares; mga 20 ito, dahil mas mahaba ang nakahilig na ibabaw kaysa sa anino nito. Mas matarik ang bubong, mas maraming lugar ang natatago rito kaysa sa inaakala, at palaging nagkukulang ang tantiya mula sa daanan ng sasakyan.

Bilangin ang mga ito nang hiwalay habang sumusukat, dahil bawat isa ay may sariling presyo, hindi lang detalye:

• Ridges, hips, at valleys sa linear feet. Dito nakasalalay ang caps, valley metal o membrane, at ang mabagal at maingat na trabaho.
• Penetrations: plumbing stacks, vents, exhaust hoods. May per-piece na presyo ang flashing.
• Mga tsimenea at skylight: bawat isa ay totoong labor ng flashing. Ang skylight ay isa ring desisyon: i-reflash o palitan habang bukas ang bubong, at dapat nasa quotation ang pagpiling ito bilang option, na may presyo.
• Eaves protection at underlayment zones: ice-and-water shield sa eaves at valleys kung kinakailangan ng klima o code, per linear foot o square.
• Drip edge, ventilation upgrades, pag-reroute ng bathroom vent: bilangin, presyuhan, ilista.

Kino-convert ng Calculator ng markup vs margin ang isa papunta sa isa pa at ipinapakita ang presyo at kita sa likod ng dalawa.

Buuin ang per-square rate nang paisa-isa

Sinasaklaw ng base rate mo per square ang tear-off ng isang layer, disposal, underlayment, standard architectural shingles, mga pako, at labor sa isang bubong na madaanan at may disenteng access. Mula rito, tapat na ginagawa ng mga multiplier at adder ang trabaho:

• Pitch. Madaanan (hanggang ~6/12) sa base rate; 7/12 hanggang 9/12 na may makabuluhang dagdag para sa harness work at mas mabagal na produksyon; 10/12 pataas ay presyuhan nang tapat bilang matarik, kadalasan 1.5x ang labor o higit pa, dagdag ang staging.
• Layers. Bawat karagdagang layer ng tear-off ay nagdaragdag ng totoong labor at bigat ng disposal. Mag-probe sa eave at bilangin ang mga layer bago mag-quote, hindi pagkatapos.
• Access. Sa bungalow na may damuhan sa paligid, ilang hakbang lang mula sa trailer ang paghakot ng bundles. Hindi ganoon ang three-story rear slope sa ibabaw ng glass sunroom. Mahalaga rin ang access para sa disposal: saan nakalagay ang bin, at gaano kalayo ang carry?
• Complexity. Ang mga cut-up na bubong na may dormers, dead valleys, at maiikling run ay mas mabagal kaysa sa malalawak at patag na bubong. May mga estimator na gumagamit ng complexity tier; may iba na direktang pinepresyuhan ang dagdag na linear feet ng detalyadong trabaho. Parehong gumagana ang dalawa; ang pagbalewala rito ang hindi.

Isang worked example: buong tear-off at reshingle

Isang story-and-a-half na bahay, 24 squares ang totoong area sa 8/12, isang layer, karaniwang complexity, magandang access:

Sa ilalim ng talahanayan, ang pangungusap na nagpoprotekta sa buong trabaho: Kasama sa presyo ang pagpapalit ng hanggang 2 sheets ng decking; ang karagdagang decking ay papalitan sa $95 kada sheet, na aaprubahan bago i-install. Higit pa tungkol dito sa ibaba, dahil ito ang pagkakaiba sa pagitan ng roofing para sa kita at roofing para lang sa pagsasanay.

Ano ang kumakain sa margin ng roofing?

Ang pagpepresyo sa decking na parang sorpresa. Sa ilalim ng bawat tear-off ay decking na wala nang nakakita sa loob ng dalawampung taon. May porsyento nito na bulok, nag-delaminate, o skip-sheathed para sa shakes at kailangang overlayan. Kung tahimik ang quotation mo tungkol sa decking, iisipin ng kliyente na kasama na ito, at kakainin mo ang plywood sa $95 kada sheet, kahit ilan pa ang kailanganin ng bubong. Ang lunas ay ang allowance clause sa itaas: maliit na kasamang dami, matibay na per-sheet na presyo pagkalampas nito, at mga litrato dagdag ang pag-apruba bago pa ilagay ang bawat karagdagang sheet. Ginagawa nitong ordinaryong papeles ang pinakamalalang argumento sa roofing.

Kulang ang tantiya sa bigat ng disposal. Ang tear-off ay ibinebenta ayon sa area pero binabayaran ayon sa bigat, at halos doble ang isang pangalawang layer. Ang bin rental, overweight charges, at karagdagang biyahe ng trailer ay dapat nasa tear-off na linya. Mag-probe para sa mga layer; presyuhan ang natagpuan.

Ang flashing na "kasama na" hanggang sa hindi na. Ang chimney counterflashing na naka-grind sa lumang brick, ang dead-valley membrane work, ang skylight na malambot ang curb: ilang oras ito ng dalubhasang trabaho na nawawala sa loob ng per-square rate kung hindi bibilangin. I-itemize ang flashing. Nagpapakita rin ito sa kliyente kung bakit magkaiba ang quotation mo sa quotation na plano lang i-caulk ang lumang flashing at umalis.

Ang panahon at temporada na pinepresyuhan sa zero. Ang pag-tarp sa kalahating bukas na bubong laban sa biglaang bagyo, ang paikling araw sa taglamig, ang backlog sa tagsibol: ang roofing ay may schedule risk na wala sa ibang trades. Dapat nasa margin mo ito, sinasadya. Ang roofer na nagpepresyo sa production rates ng magandang panahon sa buong taon ay ipinamimigay nang libre ang shoulder seasons.

Ibang produkto, ibang matematika ang repairs

Lahat sa itaas ay pagpepresyo para sa replacement. Ang repair work (ang nakabukang flashing, ang slope na pinunit ng hangin, ang misteryosong mantsa sa kisame ng kwarto) ay tumatakbo sa hiwalay na ekonomiya, at nabibigo sa dalawang direksyon ang pagpepresyo dito kung ginamit ang mga rate ng replacement.

Ang gastos sa isang repair visit ay halos fixed: ang biyahe, ang setup ng hagdan, ang safety gear, ang paglakad sa bubong. Anim na shingle man ang palitan o animnapu, magkatulad ang unang oras. Kaya't nagsisimula ang repair pricing sa isang minimum charge na tapat na sumasaklaw sa mobilization: para sa karamihan ng residential roofers, mga $350 hanggang $600 kadalasan. Tinatanggap ito ng mga kliyente kung ipinaparating bilang kung ano talaga ito: ang ligtas na pagpapaakyat ng kwalipikadong tao sa bubong ay may fixed na halaga bago pa man magsimula ang anumang repair.

Sa itaas ng minimum, panatilihin ang maikling flat-rate list para sa mga repair na paulit-ulit: pagpapalit ng pipe-boot, isang course ng ridge cap, muling pag-seal ng exposed-fastener section, isang square ng pagpapalit ng shingle sa madaanang bahagi. Para sa mga leak call, hiwalayin ang diagnosis mula sa repair, gaya ng ginagawa ng service trades: isang find-the-leak fee na may kasamang attic inspection at hose test kung kailangan, pagkatapos ay fixed na presyo para sa ayos kapag nahanap na. Ang tubig ay gumagalaw; ang lokasyon ng mantsa at ang pinagmulan nito ay kadalasang magkalayo, at ang repair na walang diagnosis ang dahilan kung bakit tatawag muli sa iyo ang parehong kliyente na galit sa susunod na bagyo.

May isa pang panuntunan ng katapatan ang repairs sa quotation: sabihin kapag mali ang pagbili ng repair. Ang $700 na repair sa bubong na may tatlong taon pang natitira ay magandang benta; ang parehong repair sa bubong na kitang-kita nang kailangang palitan sa loob ng labing-walong buwan ay dapat i-quote kasama ang numero ng replacement, at isang tapat na pangungusap kung alin ang bibilhin mo. Natatakot ang mga roofer na ang pangungusap na iyon ay magbabawas ng kita sa repair. Sa totoo, mas madalas nitong ginagawang replacement clients ang mga repair calls, dahil ang may-ari ng bahay na kakasabihan pa lang na huwag gastusan ay naniniwala sa susunod na numerong ibibigay mo.

Fixed price, na may structured discovery

Dapat fixed price, palagi, ang quotation sa roofing: pumipili ang kliyente sa mga fixed na numero, at ginagawang ligtas ng masusukat na ibabaw ang fixed pricing. Ang discovery risk na nagtutulak sa time-and-materials sa ibang trades ay hinaharap sa roofing sa pamamagitan ng pre-priced contingencies sa halip:

• Decking sa nakasaad na per-sheet na presyo lampas sa kasamang allowance.
• Bulok na fascia o sub-fascia sa nakasaad na per-foot na presyo.
• Chimney rebuild kumpara sa reflash na i-quote nang hiwalay kung mukhang masama ang kalagayan sa probe.
• Structural na sorpresa (lumulubog na ridge, basag na rafters) bilang isang sandali ng stop-work-and-quote.

Halos walang lugar ang time-and-materials sa residential na bubong maliban sa totoong leak investigation sa bubong na hindi mo na-install, at kahit iyon ay nagiging fixed na repair quotation sa sandaling matukoy ang sanhi.

"Kung buksan po namin ito at makakita ng masamang kahoy, ganito ang mangyayari: kukuhanan ko ng litrato, bibigyan kita ng presyo per sheet bago kami mag-install ng anuman, at walang idadagdag sa bubong nang walang pahintulot mo. Nasa quotation po ito."

Sabihin ito sa pagpirma. Wala itong gastos, inaaprubahan nito nang maaga ang proseso, at ginagawa nitong ordinaryong pormalidad ang tawag sa gitna ng trabaho, hindi isang alitan.

Papeles sa bilis ng bubong

Gagana lang ang decking clause kung mas mabilis ang approval loop kaysa sa crew. Hindi maghihintay ng dalawang araw ang bubong na bukas sa langit para maghanap ng kliyente at makipag-negotiate; kailangan mo ng litrato, presyadong pagbabago, at pahintulot sa loob ng ilang minuto.

Sa loop na iyan umiikot ang pagkakabuo ng Zeus: nasa Price Book ang mga per-square tier mo, presyo ng flashing, at per-sheet na rate ng decking, at ang quotation ay binubuo at pinipirmahan on-site bago ma-book ang trabaho. Kapag ang tear-off ay nag-expose ng apat na masamang sheet, kinukuhanan mo ito ng litrato sa job at inilalabas mo ang extra bilang pangalawang quotation gamit ang parehong per-sheet na rate, pinipirmahan mula sa telepono mo o mula sa link na binubuksan ng kliyente sa trabaho, habang patuloy na gumagalaw ang crew sa mga maayos na bahagi. Walang hiwalay na screen ng change-order dito; ang quotation na alam mo nang buuin ang siyang mekanismo. Ang huling invoice ay tumutugma sa paper trail na nakita mismo ng kliyente habang binubuo.

Mga madalas itanong

Dapat ba akong mag-quote batay lang sa aerial measurement reports nang hindi bumibisita sa bubong?

Sukatin nang remote, presyuhan pagkatapos makapunta. Nagbibigay ang aerial reports ng magandang geometry (area, pitch, ridges, valleys) pero hindi nila mabibilang ang mga layer, ma-probe ang decking sa eaves, matantya ang kondisyon ng flashing, o makita ang access. Gamitin ang report para sa takeoff at bumisita bago maging pirma ang numero.

Ilang opsyon ng quotation ang dapat ibigay sa may-ari ng bahay?

Dalawa, minsan tatlo: ang standard architectural-shingle na bubong at isang makabuluhang upgrade (mas magandang linya ng shingle, pagpapabuti sa ventilation, pagpapalit ng skylight habang bukas). Ang roofing ay isang pagbiling malapit sa krisis; ang mahabang menu ay nagpapaliban sa desisyon na kailangan lang ng kumpiyansa.

Anong deposit ang makatwiran sa kontrata ng roofing?

Sapat para masakop ang materyales, karaniwang 20 hanggang 40 porsyento depende sa norms ng merkado mo at lokal na patakaran sa deposits, na may balanse na babayaran pagkatapos matapos. Ang materyales para sa $18,000 na bubong ay totoong exposure; ang deposit na sumasaklaw sa order ng shingles ay makatwirang hiling na tatanggapin ng seryosong kliyente.

Magwa-warranty ba ako sa buong bubong o sa workmanship ko lang?

Dalawang hiwalay na warranty, nakasaad nang hiwalay: ang manufacturer ay nagwa-warranty sa shingles; ikaw ay nagwa-warranty sa workmanship para sa nakasaad na termino. Ilagay pareho sa nakasulat sa quotation. Ang malabong pananalitang "garantisado ang lahat" ay magpapabayad sa iyo ng bawat malabong callback sa loob ng isang dekada, kasama na ang mga dulot ng ardilya.