Kasunduan sa subcontractor: ano ang dapat isulat bago sila magsimula

Bago magsimula ang isang subcontractor, ilagay sa harap nila ang isa o dalawang pahinang sumasaklaw sa anim na bagay: eksaktong ano ang kasama at hindi kasama sa scope; ang presyo at kung ano ang nagti-trigger ng bayad; ang petsa ng simula at kung ano ang dapat handa para makapagtrabaho sila; patunay ng insurance at registration sa workers' compensation; ang patakarang walang pagbabago sa scope, presyo, o iskedyul ang mabibilang maliban kung nakasulat muna ito; at kung paano inaasikaso ang mga deficiency at back-charge. Iyan na ang buong kasunduan, at umaabot lang ng sampung minuto mula sa naka-save na template. Bawat handshake dispute na naranasan mo ay isa sa anim na tanong na iyon, at hindi nabibigo ang handshake deal dahil may hindi tapat. Nabibigo ito dahil dalawang tapat na tao ang may magkaibang alaala ng isang tawag sa telepono.

Maganda ang tiling. Hindi kailanman iyon ang problema.

Lumabas ang problema dalawang linggo pagkatapos ng huling araw ng sub, nang mapansin ng mga taong gumagawa ng vanity na isang pulgada ang layo ng shower niche mula sa drawing, at may kailangang magbayad para sa ayos. Ang posisyon ng sub: "Walang nagbigay sa akin ng drawing, ni-tile ko kung ano ang nandoon." Ang posisyon mo: "Nasa windowsill ang drawing sa buong panahon." Totoo ang dalawang pangungusap. Walang kasunduang puwedeng konsultahin, dahil ang buong areglo ay isang tawag sa telepono, isang presyo, at "magsisimula sa Martes." Kaya ang ayos ay lumabas sa bulsa ng kung sino ang unang susuko, huminto na ang sub sa pagsagot sa mga tawag mo, at nawalan ka ng magaling na tiler at walong daang dolyar dahil sa isang usapang sampung minuto lang sana kung isusulat.

Ito ang handshake-sub pattern, at halos lahat ng contractor na gumagamit ng subcontractor ay nakaranas ng bersyon nito. Pansinin kung ano ang hindi ito: hindi ito kwento tungkol sa masamang sub o masamang GC. Hindi nabibigo ang handshake deal dahil hindi tapat ang mga tao. Nabibigo ito dahil maaaring magkaiba ang hawak na bersyon ng dalawang tapat na tao sa isang kasunduang hindi kailanman naitakda nang maayos, at patuloy na gumagawa ang construction ng mga sandaling sumusubok mismo sa mga bahaging walang naitakda.

Hindi apatnapung-pahinang kontrata ang solusyon. Para sa maliit na crew, isa o dalawang pahina lang na sumasagot sa anim na tanong na talagang pinagmumulan ng bawat away sa sub. Isulat ang mga ito bago ang unang araw, sa lahat ng pagkakataon, kahit sa mga sub na gusto mo. Lalo na sa mga sub na gusto mo, dahil ang mga relasyong iyon ang karapat-dapat protektahan mula sa isang paligsahan ng alaala.

Isang paalala bago ang listahan: ito ay general education, hindi legal advice. Nag-iiba ang batas sa kontrata at construction depende sa probinsya at estado, lalo na ang mga patakaran sa lien. Para sa standard mong template, gumastos ng ilang daang dolyar para masuri ito ng lokal na construction lawyer nang isang beses. Ito ang pinakamurang insurance sa buong artikulong ito.

Ano ang dapat sabihin ng scope section?

Doon sa scope kadalasan tumutulo ang pera, at palaging sa gilid ito tumutulo. Ang "i-tile ang banyo" ay hindi scope. Kasama ba rito ang substrate prep? Ang waterproofing, at hanggang sa anong standard? Ang paglipat ng tile mula sa driveway papunta sa itaas? Silicone sa mga sulok, o sa painter ba iyon? Disposal ng mga offcut at bucket?

May tatlong bahagi ang gumaganang scope:

• Kasamang trabaho, naka-itemize. Hindi prosa, listahan. "Supply at install ng wall at floor tile ayon sa drawing A3; membrane waterproofing ayon sa lokal na code; grout at silicone; ang substrate ay dapat patag sa loob ng tolerance bago magsimula."
• Mga exclusion, naka-itemize. Ang mga kalapit na item na sadyang pinapanatili mo sa sarili mo, o nananatili sa ibang trade: "Hindi kasama ang substrate repair lampas sa maliit na patch, tile supply, niche framing." Ang exclusion ay hindi pesimismo; ito ang pagkakasundo ninyong dalawa kung saan nagtatapos ang gilid habang friendly pa ang usapan.
• Ang mga reference document, pangalanan. Aling drawing, aling revision, aling spec. Walang saysay ang "ayon sa drawing" kung tatlo ang bersyon nito; tinatapos ng "ayon sa drawing A3 rev 2, petsa Hunyo 4" ang away bago pa ito magsimula. Kung nasa drawing ang niche, ang drawing ang magpapasiya kung sino ang magbabayad para dito.

Isulat ang mga exclusion nang kasing-ingat ng mga inclusion. Sa kwento ng tiler sa itaas, isang linya lang ("kukumpirmahin ng GC ang lokasyon ng niche sa site bago magsimula ang tiling") ang sana ay nagpabago sa buong away mula sa standoff patungo sa isang bagay na maaari na lang tsekan sa checklist.

Ipinapakita ng Calculator ng break-even sa pag-hire kung ilang trabaho kada linggo ang kailangang tapusin ng isa pang tao para mabayaran ang sarili nila.

Pera: rate, invoicing, at kailan talaga dumarating ang bayad

Ang pangalawang bagay na kailangang isulat ay ang buong hugis ng pera, hindi lang ang headline na numero:

• Ang presyo at ang basehan nito. Fixed price para sa nakatakdang scope, o rate. Kung rate, sabihin kung ano ang naka-clock: biyahe? pagkuha ng materyales? Kadalasang mas malinaw ang fixed price na may masikip na scope para sa dalawang panig; ang rate ay para sa trabahong talagang bukas ang saklaw.
• Ano ang nagti-trigger ng bayad. Pagkatapos matapos? Sa mga stage? I-define ang mga stage nang pisikal ("pumasa sa inspection ang rough-in") sa halip na percentage, dahil ang "60% tapos na" ay opinyon at ang "pumasa sa inspection" ay katotohanan.
• Kailan ka magbabayad, nang tiyak. "Sa loob ng 7 araw mula sa invoice" o "Biyernes para sa trabahong na-invoice bago Miyerkules." Tapos, tuparin ito nang eksakto sa araw, sa lahat ng pagkakataon. Walang isusulat man sa kahit anong kasunduan ang mas mahalaga sa reputasyon mo sa mga sub kaysa sa kung dumarating ang pera mo sa oras na sinabi mo; tahimik na pinagsusunod-sunod ng magagaling na sub ang mga GC nila base rito, at ang mabilis magbayad ang tumatanggap ng callback sa abalang buwan.
• Holdback kung gagamit ka. May ilang GC na humahawak ng maliit na porsyento nang maikli bilang panangga sa deficiency; may ilang lugar din na may statutory holdback rules na naaangkop sa construction payment anuman ang napagkasunduan, kaya alamin ang sa iyo. Kung may hahawakan kang kahit ano, dapat sabihin ng kasunduan kung magkano, bakit, at eksaktong ano ang magre-release nito. Ang biglaang holdback na nadiskubre sa araw ng suweldo ay sumisira sa tiwala nang mas mabilis kaysa halos anumang bagay dito.

Iskedyul: petsa, dependency, at ang gastos ng drift

Naka-iskedyul ang mga sub sa isang sunod-sunod na proseso, ibig sabihin, may pasan ang mga petsa nila: ang Huwebes ng tiler ay ang Biyernes ng plumber. Kaya dapat sabihin ng kasunduan ang petsa ng simula, inaasahang tagal, at, mahalaga, ang dependency sa dalawang direksyon: ano ang dapat handa para makapagsimula sila (site access, kondisyon ng substrate, materyales sa site, kuryente at tubig), at sino ang naaantala nila kung sila mismo ang ma-late.

Idagdag din ang tapat na pangungusap na madalas nakakalimutan ng mga handshake deal: ano ang mangyayari kapag lumipat ang petsa. Naaantala ng delay mo ang simula nila; may utang pa rin ba silang prayoridad sa iyo, o mapupunta ka sa hulihan ng pila nila? Naantala ng delay nila ang trabaho mo; may punto ba kung saan puwede kang kumuha ng iba nang hindi sinusunog ang relasyon? Hindi mo kailangan ng penalty clause sa maliit na antas; kailangan mong sabihin at isulat ang mga inaasahan, dahil ang schedule drift ang pinakakaraniwang pinagmumulan ng friction sa sub, at halos hindi ito kasalanan ninuman. Panahon, inspection, at supplier ang karamihang dahilan. Hindi kayang pigilan ng kasunduan ang drift; pinipigilan nito na maging away ang drift.

Anong patunay ng insurance ang dapat mong kolektahin bago ang unang araw?

Ito ang section na madalas nilalaktawan ng mga maliliit na GC, at ito ang may pinakamalubhang tail risk. Kung nasaktan ang uninsured na sub sa site mo, o kung siya ang makasunog sa bahay ng kliyente, umaakyat ang liability sa chain hanggang sa iyo. Sa karamihan ng Canada, kung hindi rehistrado ang isang sub sa provincial workers' compensation board (WCB/WSIB/WorkSafe, nag-iiba ang pangalan), maaari kang ituring na employer nila para sa premium at claim; may sariling bersyon ng parehong bitag ang mga US state, at nag-iiba ang detalye depende sa lugar, kaya suriin ang sa iyo.

Kaya't kailangan ng kasunduan, at talagang kinokolekta mo, bago ang unang araw:

• Patunay ng liability insurance, na may certificate na nagpapangalan ng aktwal na coverage at petsa, hindi lang sinasabing "oo, covered ako."
• Registration o clearance sa workers' compensation, sa kahit anong porma na inilalabas ng probinsya o estado mo. Karaniwang libre at ilang minuto lang ang clearance letter; ang sub na ayaw magbigay nito ay may sinasabi sa iyo.
• Numero ng lisensya o ticket para sa mga lisensyadong trade, kasama kung sino ang kukuha ng permit. Lalo na sa electrical at gas: maaaring mag-void ang unpermitted licensed-trade work sa home insurance ng kliyente, at pangalan mo ang nasa kontrata sa kliyente.

I-file ang mga dokumento kasama ang trabaho, itala ang mga petsa ng expiry, at suriin muli taon-taon para sa paulit-ulit na sub. Siyamnapung segundo ng admin kumpara sa risk na may anim na digit.

Mga pagbabago: ang parehong disiplinang ginagamit mo sa kliyente, patungo pababa

Alam mo na ang scope creep mula sa panig ng kliyente. May sariling bersyon ang relasyon sa sub, umaandar sa dalawang direksyon. Nagdagdag ang kliyente ng ikalawang banyo; ipinasa mo ito sa tiler na "habang nandito ka, puwede rin bang..." at ngayon ay tahimik na mali na ang fixed price. O natuklasan ng sub na mas malala ang substrate kaysa inaasahan, ginawa ang extra prep nang walang sabi-sabi, at idinagdag ito sa invoice bilang sorpresa.

Inaayos ng kasunduan ang dalawa sa isang patakaran: walang pagbabago sa scope, presyo, o iskedyul nang walang nakasulat na kasunduan bago mangyari ang binagong trabaho. Sapat na ang isang text thread para dito sa maliit na antas: "Ikalawang banyo, parehong spec, $2,100 extra, magdadagdag ng dalawang araw" at isang thumbs-up na sagot ay isang mahusay na change record na. Ang hindi change record ay isang usapan sa stairwell, magkaibang naaalala ng dalawang abalang tao pagkalipas ng tatlong linggo.

Pinoprotektahan ng mirror rule ang sub, at binubuo ng pagsasabi nito ang tiwala: kung hindi handa ang site, kung may sumira sa trabaho nila ang ibang trade, kung binago mo ang plano, ang nakasulat na tala ay proteksyon din sa presyo nila. Natututo ang mga sub na proteksyon sa dalawang direksyon ang papeles mo, kaya't hindi na sila nagagalit dito.

Back-charge at deficiency: ang pinakapangit na usapan, naunang naiwasan

Ang back-charge ay ang pagbawas mo ng pera mula sa invoice ng sub para sagutin ang isang bagay na kanilang kasalanan: ang tub na natipak nila, ang cleanup na nilaktawan nila, ang ayos na kailangang gawin ng ibang trade sa likod nila. Kung biglang lalabas ito sa araw ng suweldo, ito ang pinakamabilis na paraan para gawing kaaway na may text-message na reklamo ang isang magaling na sub.

Kaya inaasikaso ng kasunduan ito bago pa ito mangyari, sa tatlong pangungusap: iuulat nang nakasulat ang deficiency kapag natagpuan, na may litrato. May unang karapatan ang sub na ayusin ang sarili nilang trabaho sa loob ng nakatakdang panahon; walang mag-aayos sa likod nila sa inflated na presyo. Saka lang babawasin ang gastos sa invoice nila kung tumanggi sila o nabigo, sa dokumentadong aktwal na halaga, napagkasunduan bago ibawas.

Sapat na patas ang istrukturang iyon para masaya itong pirmahan ng magagaling na sub, at ito ang pagkakaiba ng "may deficiency kami, inayos nila noong Martes" at isang nasunog na relasyon.

Gawing madaling landas ang pagsulat nito

Wala sa mga nasa itaas ang makakaligtas sa isang abalang season kung isang gabi ang kailangan para gawin ang kasunduan. Nakasalalay ang buong sistema sa paggawa sa one-pager na mas mabilis ilabas kaysa sa pagsisisi sa handshake. Magtabi ng naka-save na template kung saan standing text na ang anim na section. Pupunuan mo na lang ang scope, presyo, petsa, at dokumento sa loob ng sampung minuto, ipapadala ito, at may pirma ka na bago pa tumapak ang unang bota sa site.

Nakatira ang mga sub mo sa isang directory na binubuo mo nang isang beses. Binubuo ang isang kontrata sa Zeus mula sa per-trade na catalog ng mga suggested scope line at standing terms, sumasaklaw sa tiling, drywall, electrical, at sampu pang trade. Nagsisimula ang scope section bilang listahang tsekan at bawasan mo, hindi bilang blangkong pahina. Ipinapasok ang rate, iskedyul, at terms, at nananatili ang kontrata sa trabaho, katabi ng mga drawing na binabanggit nito. Dalawang tapat na puwang na dapat mong planuhan: pre-seeded na para sa iyo ang included list pero ikaw ang susulat ng exclusions, at hindi e-signable sa app ang subcontractor contract, kaya ipapadala mo o ipi-print ito para sa pirma tulad ng iba pang one-pager. Ang sampung-minutong bersyon pa rin ang talagang gagawin mo sa alas-8 ng gabi ng Linggo, at ang talagang gagawin mo ang tanging bagay na kayang pumigil sa kahit ano.

Hindi gagawing mabuti ng one-page agreement ang masamang sub. Ang ginagawa nito ay hinahayaan ang mabubuti na manatiling mabuti, sa paraang laging kayong dalawa ang nakikipagtalo sa dokumento sa halip na sa isa't isa.

Mga madalas itanong

Ang pagpapapirma ba sa matagal nang sub ay makakainsulto sa kanila?

I-frame ito bilang proteksyon para sa dalawang panig, dahil totoo naman: naka-lock ang presyo nila, nakasulat ang payment terms nila, hindi na basta-bastang lalabas ang back-charge, at babayaran ang mga pagbabago nila. Ang "Inilalagay ko na sa papel ang lahat ngayon, sa lahat ng kausap ko; proteksyon din ito sa invoice mo gaya ng sa trabaho ko" ay tinatanggap nang maayos ng mga propesyonal. Kung tunay na na-offend ang isang sub sa isang one-pager pagkatapos marinig iyan, ipinapakita nila sa iyo kung ano ang magiging hitsura ng susunod na away.

Talaga bang enforceable ang pinirmahang one-pager?

Ang nakasulat, pinirmahang kasunduan na may malinaw na terms ay ebidensya ng napagkasunduan, na eksaktong kulang sa handshake, at sa small-claims na sitwasyon, karaniwang iyan na ang mahalaga. Nag-iiba ang detalye ng formal na enforceability depende sa lugar, kaya sulit ang bayad para sa pagsusuri ng lokal na construction lawyer sa template mo. Pero ang mas malalim na punto: ang pangunahing trabaho ng dokumento ay pigilan ang away, hindi ang manalo dito. Karamihan sa mga away ay natatapos sa "tingnan natin kung ano ang pinirmahan natin."

Paano kung sinabi ng sub na "ayoko ng papeles"?

Mag-alok na gawin mong lahat: ikaw ang susulat, sila na lang ang magbabasa ng dalawang pahina at pipirma. Ang pagtanggi sa pagpirma ng patas na dokumentong halos sila mismo ang pinoprotektahan ay isang red flag na may magandang predictive power, at mas mainam malaman ito bago sila magsimula kaysa pagkatapos. Ang mga sub na gusto mong maging long-term ay halos palaging komportable sa papel.

Kailangan ko ba ito para sa half-day na sub job?

I-scale down, huwag hanggang zero. Isang text na nagsasaad ng scope, presyo, petsa, at "ipadala mo sa akin ang WCB clearance at insurance cert mo" na sinagot ng "sige" ay isang maliit na bersyon ng lahat ng nasa artikulong ito, at tatlong minuto lang ito. Ang mga tsek sa insurance at compensation coverage ang bahaging hindi dapat lagpasan sa kahit anong sukat, dahil walang pakialam ang malubhang risk kung maliit lang ang trabaho.