Cách báo giá cải tạo phòng tắm

Câu trả lời ngắn gọn: hãy báo giá phòng tắm theo từng giai đoạn công việc, không phải như một căn phòng duy nhất. Phá dỡ, lắp đặt thô, chống thấm, ốp lát, thiết bị vệ sinh và hoàn thiện, mỗi giai đoạn đều có công lao động và rủi ro riêng. Báo giá riêng từng giai đoạn chính là điều ngăn một bất ngờ xấu ăn hết lợi nhuận của cả công việc. Hãy khoanh vùng các lựa chọn của khách hàng bằng những khoản định mức đã nêu rõ, để khi khách hàng nâng cấp, giá thay đổi một cách minh bạch.

Phòng tắm là căn phòng nhỏ nhất trong nhà nhưng đắt nhất tính theo foot vuông, vì tám nhóm nghề đi qua một không gian chỉ bằng một chỗ đậu xe: phá dỡ, sửa ống nước, điện, ốp lát, mộc, thạch cao, sơn, và kính. Mọi thứ đều được sắp xếp theo trình tự, mọi thứ đều chạm vào nhau, và tất cả nằm trên một thứ khiến việc báo giá phòng tắm trở nên nguy hiểm: nước, và những gì nhiều năm nước rò rỉ có thể đã gây ra phía sau lớp gạch mà bạn chưa mở ra.

Đó là lý do vì sao việc cải tạo phòng tắm không chấp nhận cách báo giá đơn giản theo đơn vị. Không có mức giá trung thực theo foot vuông cho một căn phòng nơi việc di chuyển đường ống thoát nước bốn feet có thể tốn kém hơn cả việc ốp gạch toàn bộ một bức tường. Phương pháp hiệu quả là báo giá theo giai đoạn kèm định mức: giá cố định cho công việc bạn kiểm soát, định mức xác định rõ cho phần hoàn thiện mà khách hàng kiểm soát, và các khoản dự phòng được ghi rõ bằng văn bản cho phần mà bức tường kiểm soát.

Báo giá theo giai đoạn, không phải theo căn phòng

Chia mỗi phòng tắm thành cùng một chuỗi giai đoạn và báo giá từng giai đoạn dựa trên các dữ liệu đầu vào riêng:

1. Phá dỡ và xử lý rác thải. Phá đến khung xương hoặc phá một phần, thùng chứa rác, bảo vệ sàn nhà xuyên suốt căn nhà.
2. Lắp đặt thô hệ thống nước. Vị trí thiết bị giữ nguyên như cũ, hoặc di chuyển vị trí, mỗi loại được báo giá riêng. Đây là hạng mục thay đổi nhiều nhất giữa một công trình "làm mới" và một công trình "thiết kế lại".
3. Lắp đặt thô hệ thống điện. Dựa theo quy chuẩn: bảo vệ chống giật (GFCI), nâng cấp quạt hút kèm thông hơi ra ngoài đúng cách, chiếu sáng, mạch điện sàn sưởi nếu có yêu cầu.
4. Lớp nền và chống thấm. Tấm nền, màng chống thấm hoặc hệ thống tấm xốp cho khu vực ướt, đế vòi sen có độ dốc. Đây là giai đoạn mà mọi người thường cắt xén và cũng là giai đoạn quyết định phòng tắm có bền hay không.
5. Ốp lát. Sàn và tường, báo giá theo foot vuông bề mặt với mức giá theo kích thước và họa tiết gạch. Gạch mosaic nhỏ và họa tiết xương cá chậm hơn gạch khổ lớn trên tường thẳng; hốc tường, ghế ngồi, và các đường viền được báo giá theo từng cái.
6. Thiết bị vệ sinh và mộc. Lắp bồn cầu, bồn rửa, vòi nước, tay chỉnh vòi sen, phối hợp lắp kính, phụ kiện.
7. Thạch cao, sơn, và hoàn thiện.
8. Chi phí chung của công trình. Giấy phép, bảo vệ, giám sát và điều phối: đúng ra thì đây mới là phần việc thật sự của bạn khi làm tổng thầu.

Mỗi giai đoạn đều có thể xác định được từ một buổi khảo sát công trình cẩn thận và sơ đồ bố trí thiết bị. Cộng các giai đoạn đã báo giá lại tạo ra một con số bạn có thể bảo vệ từng dòng một, điều này quan trọng trong một nghề nơi khách hàng thường so sánh 24.000 đô-la của bạn với 11.000 đô-la của ai đó và cần thấy rõ sự khác biệt nằm ở đâu.

Công cụ tính phần trăm cộng thêm và biên lợi nhuận chuyển đổi qua lại giữa hai chỉ số này và cho thấy giá bán cùng lợi nhuận đằng sau cả hai.

Định mức: các lựa chọn của khách hàng, được khoanh vùng

Phần hoàn thiện là lãnh địa của khách hàng (gạch, bồn rửa, vòi nước, chiếu sáng, kính) và báo giá xử lý phần này bằng định mức: một con số cụ thể cho mỗi hạng mục, đã bao gồm trong giá, phần vượt định mức được tính thêm theo chi phí thực tế có chứng từ.

Các nguyên tắc giúp định mức phát huy tác dụng thay vì gây rối:

• Đặt định mức thực tế cho từng khách hàng cụ thể trước mặt bạn. Một định mức gạch 5 đô-la mỗi sq ft cho một khách hàng có toàn bộ ảnh cảm hứng là đá cẩm thạch không phải là một định mức; đó là một cuộc tranh cãi đã được lên lịch. Hãy xem ảnh của họ trước, rồi đặt những con số họ thực sự có thể đạt được.
• Nêu rõ định mức bao gồm những gì. Định mức gạch chỉ tính vật liệu; công lắp đặt nằm trong giai đoạn ốp lát, nhưng việc đổi từ gạch sứ 12x24 sang gạch mosaic hình lục giác 2 inch cũng thay đổi cả công lắp đặt, và báo giá cần nêu rõ rằng sự thay đổi họa tiết sẽ tính lại giá dòng công lắp đặt.
• Theo dõi và hiển thị mỗi khoản định mức so với chi phí thực tế. Không có sự đối chiếu bí ẩn nào vào cuối công trình.

Một ví dụ thực tế: phá dỡ toàn diện, phòng tắm gia đình 5 x 9 feet

Bố trí giữ nguyên như cũ (không di chuyển thiết bị), hoàn thiện tầm trung, một cửa sổ nhỏ:

Ở phía dưới, hai câu cần có trong mọi báo giá phòng tắm: Giá giả định sàn nền và khung gỗ còn tốt; hư hại do nước phát hiện khi phá dỡ sẽ được lập hồ sơ, báo giá, và duyệt trước khi sửa chữa. Và: Việc di chuyển vị trí thiết bị không được bao gồm; việc di chuyển bồn cầu hay đường thoát nước vòi sen sẽ được báo giá riêng trước khi lắp đặt thô.

Điều gì hay sai lầm sau lớp gạch?

Báo giá trước khi phá dỡ như thể phá dỡ không mang lại tin tức gì. Một tỷ lệ đáng kể phòng tắm ẩn giấu điều gì đó: sàn nền mềm ở chân bồn cầu, đường ống cấp nước bằng thép mạ kẽm bị ăn mòn, một ống thông hơi chưa bao giờ được lắp đúng, nấm mốc trong tường ngoài. Bạn không thể báo giá cho những gì chưa biết, nhưng bạn có thể thống nhất trước quy trình (lập hồ sơ, báo giá, duyệt, tiến hành) và giữ một khoản dự phòng đã nêu rõ. Hãy đề nghị khách hàng giữ lại 10 đến 15 phần trăm ngoài báo giá; một khách hàng được cảnh báo trước khi ký hợp đồng là một đối tác khi phá dỡ, còn một khách hàng bị bất ngờ khi phá dỡ là một đối thủ.

Chống thấm trở thành nơi để thắng thầu. Đối thủ báo giá 11.000 đô-la thường "tiết kiệm" ở đây: không màng chống thấm, dùng ván greenboard trong vòi sen, không kiểm tra độ dốc. Điều này vô hình lúc bàn giao và thảm khốc vào năm thứ tư. Hãy báo giá chống thấm như một giai đoạn có thể nhìn thấy được và nói rõ bạn dùng hệ thống nào, vì việc làm cho nó trở nên rõ ràng vừa trung thực vừa là lập luận bán hàng tốt nhất bạn có để chống lại giá thầu thấp.

Cái nhún vai trước yêu cầu dời vị trí. "Nhân tiện đã mở ra rồi, liệu bồn cầu có thể chuyển xuống dưới cửa sổ không?" Di chuyển một đường thoát nước qua một khoang dầm, hoặc tệ hơn ngược hướng dầm, hoặc phía trên một trần nhà đã hoàn thiện bên dưới, là công việc sửa ống nước thực sự, có thể là kết cấu, và có thể là sửa chữa trần nhà. Một thực đơn di chuyển vị trí đã được soạn sẵn (di chuyển bồn cầu, di chuyển đường thoát vòi sen, đổi bên bồn rửa) kèm giá thực tế sẽ biến ước muốn nảy sinh giữa công việc thành một lệnh thay đổi có chữ ký thay vì một tiếng "ừ" lí nhí.

Những khoảng trống trong trình tự mà không ai phải trả tiền. Tấm kính vòi sen được đo sau khi ốp gạch và về đến hai tuần sau; mặt bàn bồn rửa được lấy dưỡng sau khi lắp bồn rửa. Nếu lịch trình và giá của bạn bỏ qua những khoảng trống đó, những chuyến quay lại và những ngày rảnh rỗi sẽ âm thầm trở thành chi phí của bạn. Hãy xây dựng thực tế hai lần ghé của kính và mặt bàn vào cả lịch trình lẫn dòng chi phí giám sát.

Thầu phụ, tự thực hiện, và mức markup trả cho công tác điều phối

Các giai đoạn của một phòng tắm cũng là một quyết định về nhân sự, và giá cả phải theo sát điều đó một cách trung thực. Hầu hết các tổng thầu nhỏ tự thực hiện phá dỡ, mộc, ốp lát, và hoàn thiện, đồng thời thuê thầu phụ cho sửa ống nước, điện, và kính. Cả hai phần đều cần biên lợi nhuận, nhưng chúng kiếm được biên lợi nhuận đó theo cách khác nhau.

Các giai đoạn tự thực hiện mang theo công lao động của bạn theo đơn giá đã tính đủ chi phí cộng lợi nhuận, giống hệt như bất kỳ nghề nào định giá công việc của chính mình. Các giai đoạn thầu phụ mang theo khoản markup trên giá của thầu phụ, thường từ 15 đến 25 phần trăm, và khoản markup đó không phải là phần đệm. Nó trả cho công việc thực sự: tìm kiếm và thẩm định thầu phụ, sắp xếp họ vào một căn phòng nơi tám nhóm nghề chia nhau bốn mươi lăm foot vuông, có mặt tại công trường khi họ đến, chịu trách nhiệm bảo hành thay họ trước mặt khách hàng, và gánh chịu sự xáo trộn lịch trình khi công việc trước đó của họ kéo dài. Một tổng thầu chỉ chuyển tiếp báo giá của thầu phụ nguyên giá là đang làm quản lý dự án như một sở thích chứ không phải nghề nghiệp.

Hai kiểu thất bại cần báo giá đề phòng. Kiểu đầu tiên là khoảng trống điều phối: thợ sửa ống nước được lên lịch cho việc lắp thô vào thứ Ba, thợ điện vào thứ Tư, và phá dỡ chậm một ngày. Giờ hai thầu phụ cần được đặt lại lịch, mỗi người với chuỗi công việc tồn đọng riêng, và lịch trình trễ cả tuần chỉ vì một ngày chậm trễ. Dòng giám sát và khoảng đệm lịch trình của bạn tồn tại chính vì lý do này; một phòng tắm được báo giá với độ trễ dự phòng bằng không là một công trình được báo giá cho một tình huống chưa từng xảy ra. Kiểu thứ hai là khoảng trống trách nhiệm: khi phép đo của thợ lắp kính lệch một centimet, khách hàng sẽ gọi cho bạn, không phải cho họ. Khoản markup đã bán bạn với vai trò là điểm chịu trách nhiệm duy nhất, vậy nên báo giá nên nói điều đó một cách tự hào thay vì che giấu cấu trúc: một hợp đồng, một lịch trình, một người chịu trách nhiệm cho cả căn phòng.

Nếu một khách hàng đề nghị đưa anh rể của họ, một thợ điện, đến làm để tiết kiệm tiền, câu trả lời trung thực là một câu trả lời mang tính cấu trúc: công việc bạn không kiểm soát là công việc bạn không thể bảo hành hay lên lịch, vậy nên các giai đoạn của thầu phụ do họ mang đến sẽ nằm ngoài phạm vi của bạn, sự chậm trễ của họ không phải sự chậm trễ của bạn, và buổi thanh tra đóng tường sẽ diễn ra theo danh sách kiểm tra của bạn trước khi bất cứ thứ gì được che lại. Một số khách hàng chấp nhận những điều khoản đó; hầu hết, khi nghe xong, sẽ nhận ra tại sao khoản markup lại rẻ đến vậy.

Bạn nên báo giá cố định, tính theo thời gian và vật liệu, hay cộng chi phí?

Giá cố định kèm định mức là lựa chọn mặc định đúng đắn cho một phòng tắm có phạm vi xác định: khách hàng cần một con số, và phương pháp theo giai đoạn giúp con số đó an toàn. Tính theo thời gian và vật liệu không phải một mô hình báo giá phòng tắm; đó là mô hình sửa chữa, chỉ đúng cho chính công việc khám phá (một khi đã mở ra, việc sửa chữa hư hại do nước sẽ chuyển thành một lệnh thay đổi giá cố định). Cộng chi phí (chi phí thực tế cộng một tỷ lệ phần trăm đã nêu) phù hợp với những công trình cải tạo thực sự mở, thiết kế theo tiến độ, với khách hàng có mức độ tin tưởng cao; nếu bạn dùng cách này, hãy định nghĩa rõ "chi phí" bao gồm những gì và báo cáo hằng tuần, nếu không nó sẽ ăn mòn lòng tin ở cả hai phía.

Cuộc trò chuyện khi ký hợp đồng giúp ngăn cuộc tranh cãi kinh điển giữa chừng công trình cải tạo:

"Giá cố định cho mọi thứ trên tờ giấy này. Các lựa chọn hoàn thiện của anh/chị là định mức: nếu anh/chị chọn gạch trên 1.100 đô-la, anh/chị sẽ thấy sự chênh lệch trước khi nó được đặt hàng. Và nếu chúng tôi mở sàn ra và thấy hư hại do nước, anh/chị sẽ nhận được ảnh và giá trước khi chúng tôi đụng vào. Không con số nào thay đổi mà không có chữ ký của anh/chị."

Mỗi mệnh đề trong câu đó cũng đơn giản chỉ là mô tả về một hệ thống giấy tờ tốt.

Vận hành hồ sơ giấy tờ theo tốc độ của cải tạo

Một phòng tắm tạo ra nhiều tài liệu trên mỗi foot vuông hơn bất kỳ công trình nào khác bạn từng làm: báo giá, ba lựa chọn định mức, một thay đổi di chuyển vị trí, một thay đổi hư hại do nước, các khoản thanh toán theo tiến độ, hóa đơn cuối cùng. Rủi ro thực sự của người làm cải tạo không phải là phương pháp báo giá; đó là khoảng cách giữa những gì đã được nói trong một căn phòng đã bị phá dỡ và những gì đã được ghi lại thành văn bản.

Zeus giữ cho khoảng cách đó luôn khép lại ngay từ chiếc điện thoại trong túi bạn. Giá theo giai đoạn và thực đơn di chuyển vị trí nằm sẵn trong Bảng giá, và báo giá được ký ngay tại công trình, trên bàn bếp. Mỗi phát hiện được chụp ảnh vào công việc rồi báo giá thành một báo giá mới để khách hàng ký trước khi bạn đụng vào, còn các khoản thanh toán theo tiến độ được ghi nhận ngay khi chúng đến. Cuối cùng, các con số của công việc cho thấy phòng tắm thực sự tốn bao nhiêu để xây so với những gì bạn đã báo giá, và đó là cách báo giá phòng tắm tiếp theo của bạn trở nên tốt hơn.

Câu hỏi thường gặp

Một khách hàng hỏi cải tạo phòng tắm tốn bao nhiêu theo foot vuông. Tôi nên nói gì?

Rằng phòng tắm được báo giá theo phạm vi công việc, không phải theo diện tích, và đưa ra các khung giá theo phạm vi thay vì con số theo foot vuông: một công trình làm mới giữ nguyên bố trí, một công trình phá dỡ toàn diện giữ nguyên vị trí thiết bị, và một công trình phá dỡ toàn diện kèm di chuyển vị trí, mỗi loại có một khoảng giá thực tế cho thị trường của bạn. Ba khung giá dạy cho khách hàng nhiều hơn bất kỳ con số theo foot vuông nào, đồng thời định vị buổi khảo sát công trình như cách để thu hẹp con số đó.

Tôi nên giữ khoản dự phòng bao nhiêu, và ai giữ khoản đó?

Hãy khuyên khách hàng giữ 10 đến 15 phần trăm cho những căn nhà cũ hơn, và nói điều đó khi ký hợp đồng chứ không phải hy vọng suông. Đừng chôn một khoản dự phòng bí mật bên trong giá cố định của bạn để âm thầm hấp thụ các phát hiện; bạn sẽ hoặc gánh chịu thiệt hại thực sự hoặc bỏ túi một khoản lời vô hình, và cả hai đều làm hỏng dữ liệu báo giá của bạn. Các lệnh thay đổi đã báo giá giữ cho hồ sơ trung thực.

Tôi có nên để khách hàng tự mua thiết bị của họ để tiết kiệm tiền không?

Định mức thông qua bạn sạch sẽ hơn: bạn kiểm soát khả năng tương thích thông số kỹ thuật, thời gian giao hàng, và bảo hành. Nếu khách hàng khăng khăng tự cung cấp, hãy chấp nhận kèm điều khoản: giá chỉ tính công lắp đặt, không bảo hành hàng hóa của họ, và sự chậm trễ do thiếu hoặc hỏng phụ kiện được tính là thay đổi lịch trình. Chiếc van lắp thô không khớp với bộ tay chỉnh trong hộp hàng khách hàng tự cung cấp đã bịt kín là một sự chậm trễ hai tuần trong một căn phòng nhỏ màu trắng.

Khi nào tiền nên đến trong suốt công trình?

Theo từng giai đoạn, và được nêu rõ trong báo giá: một khoản đặt cọc gần bằng chi phí vật liệu, một khoản thanh toán theo tiến độ khi hoàn thành lắp thô, và số dư khi hoàn thành. Với một phòng tắm 24.000 đô-la, không bao giờ để số dư còn lại vượt quá phần công việc còn phải xây; kỷ luật đó bảo vệ cả hai bên và biến khoản thanh toán cuối cùng thành một thủ tục thay vì một cuộc thương lượng.